Kamer: kom met oplossing blokverwarming bij prijsplafond
De regering moet met een voorstel komen om bewoners met een blokverwarming, of andere situaties waarbij er meerdere huishoudens op één energieaansluiting zitten, te helpen met het energieprijsplafond. De Kamer heeft vandaag unaniem een motie met deze oproep aangenomen.
De Woonbond is blij met de aangenomen motie. De bond pleit hier al langer voor. In een eerdere brief deden we al een voorstel voor een oplossing bij blokverwarming. 'We zijn blij dat onze inzet succes lijkt te hebben,' zegt Woonbonddirecteur Zeno Winkels. 'Als we deze mensen niet helpen lopen honderdduizenden huishoudens alsnog tegen onbetaalbare rekeningen aan.'
Brede oproep
Gisteren deed de Woonbond, samen met een brede coalitie aan organisaties, de oproep om de motie te steunen. Minister Jetten moet nu uiterlijk volgende week met een voorstel komen.
Honderdduizenden huishoudens
Er zijn in Nederland zo'n 450.000 huishoudens met blokverwarming. Omdat ze geen individuele ketel hebben, maar met een complex op één ketel zijn aangesloten, zitten ze collectief snel boven het verbruiksniveau in het prijsplafond. Ook voor studentenhuizen en andere kamerbewoning speelt dit probleem. Ook voor hen moet Jetten op zoek naar een oplossing.
Bron: Woonbond
Prijsplafond: lagere energieprijzen, maar geen oplossing voor blokverwarming
De energieprijzen voor het prijsplafond worden lager dan het kabinet op Prinsjesdag aankondigde. Dat is vandaag bekendgemaakt (externe link). De Woonbond is blij met de lagere prijzen. Zeker de lagere prijs voor stroom. Wel moet er nog een oplossing komen voor huishoudens met blokverwarming.
Je betaalt in 2023 €1,45 voor een kubieke meter gas (dat was eerst €1,50) en €0,40 voor een kilowattuur stroom (dat zou eerst €0,70 zijn). Die prijzen gelden voor gasverbruik tot 1200 m3 en stroomverbruik tot 2900 kWh.
Aandacht, maar ook onduidelijkheid bij blokverwarming
De Woonbond is ook blij dat het kabinet meldt te willen kijken naar een oplossing voor mensen met blokverwarming (zo’n 450.000 huishoudens). Omdat zij geen individuele ketel hebben, maar met een wooncomplex op één ketel zijn aangesloten, dreigden zij buiten de boot te vallen. Het kabinet heeft aangekondigd voor deze groep te gaan zoeken naar een oplossing.
De Woonbond heeft er in een brief aan ministers Rob Jetten (Economische Zaken en Klimaat) en Sigrid Kaag (Financiën) op aangedrongen om het prijsplafond bij blokverwarming te laten gelden voor de optelsom van de aangesloten woningen. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: “Dit is op te lossen, we gaan ervan uit dat het kabinet snel met een oplossing komt om deze groep huishoudens niet in de kou te laten staan.”
Warmteafnemers
Daarnaast is het goed dat warmteafnemers ook beschermd gaan worden in het prijsplafond. Ook hier heeft de bond in voor gepleit. Winkels: “Goed dat deze groep ook onder het prijsplafond worden gebracht.”
Compensatie voor dit najaar
Het prijsplafond wordt op 1 januari 2023 ingevoerd. Om huishoudens begin deze winter al te helpen ontvangen huishoudens en andere kleinverbruikers in november en december een vaste korting van € 190 per maand op de energierekening. Deze compensatie is voor alle kleinverbruikers hetzelfde en wordt verrekend via de energieleveranciers.
Meldpunt Energiealarm
Kan je ondanks alle maatregelen de energierekening niet of nauwelijks betalen? Doe dan een melding op ons Meldpunt Energiealarm. De Woonbond gebruikt de meldingen om aandacht te vragen voor de problemen die huurders hebben met de energierekening. Heb je betalingsproblemen? Zorg dan dat je direct een regeling treft. Je leest er meer over in onze huurdersvraag 'Ik kan mijn energierekening niet betalen. Wat moet ik doen?'
Bron: Woonbond
Energieprijsplafond moet ook werken bij blokverwarming
Bewoners van huurflats met blokverwarming lijken vergeten bij het prijsplafond voor energie. De Woonbond wil dat ook zij van de overheid hulp krijgen om hun torenhoge energierekening te betalen.
Op de avond voor Prinsjesdag kwam het kabinet met een plan voor een prijsplafond voor gas en stroom. Doel daarvan: voorkomen dat de energierekening onbetaalbaar wordt. Het prijsplafond gaat gelden voor gas en stroom tot aan een gemiddeld verbruik per woning. Voor verbruik tot 1.200 m3 gas komt waarschijnlijk een maximaal tarief van € 1,50 per m3. Voor stroomverbruik tot 2.400 kWh waarschijnlijk een maximale prijs van € 0,70 per kWh. Voor verbruik daarboven geldt géén maximumprijs.
Ouderwetse blokverwarming
Maar wat nu als je geen eigen cv-ketel hebt, maar in een flat met blokverwarming woont? Geldt de goedkope 1.200 m3 dan voor de ketel waarmee een hele flat wordt verwarmd, of mag ieder huishouden afzonderlijk 1.200 m3 gebruiken tegen voordelig tarief? Bastiaan van Perlo, beleidsmedewerker Energie bij de Woonbond, wijst erop dat daarover nog niets geregeld is. “Hier moet snel wat op gevonden vonden. Het mag niet zo zijn dat huishoudens met blokverwarming straks alsnog de hoofdprijs betalen voor gas.”
Wat is blokverwarming?
Moderne collectieve verwarming
Bewoners met moderne, duurzame vormen van collectieve verwarming zijn volgens Van Perlo ook vergeten. Er zijn verschillende collectieve warmtesystemen die warmte leveren die niet door gas of stroom wordt opgewekt. In de huidige wet die de prijs van deze warmte regelt (de zogenaamde 'Warmtewet') is de maximumprijs gebaseerd op de gasprijs voor een jaarcontract. Van Perlo: “Het kabinet gaat nu met spoed een nieuwe wet maken. In die wet moet ook worden geregeld dat de gasprijs voor een jaarcontract niet langer het maximumtarief voor duurzame warmte bepaalt. Anders ben je met stadswarmte of een WKO-installatie straks veel duurder uit dan met gas.”
Tekortkomingen snel oplossen
Van Perlo: “Dát er een prijsplafond komt is heel goed, maar wij zien grote tekortkomingen in de uitwerking. Die moeten worden opgelost. Wij denken dat er haalbare oplossingen zijn. Die zijn ook hard nodig om te voorkomen dat het prijsplafond onrechtvaardig uitpakt. Samen met Aedes (de vereniging van woningcorporaties) zijn we druk bezig dit onder de aandacht te brengen van de betrokken ministeries.”
Bron: Woonbond
Pak hoge woonlasten aan met huurverlaging en hogere huurtoeslag
De Woonbond pleit voor een hogere huurtoeslag en het naar voren halen van de huurverlaging die is overeengekomen met volkshuisvestingsminister De Jonge en woningcorporaties. Dat is hard nodig. Vandaag maakt het CBS bekend dat de huurprijzen gemiddeld drie procent zijn gestegen dit jaar.
Dat komt bovenop de hard stijgende energielasten. Door de fors stijgende energielasten en de oplopende huurprijzen wordt wonen voor huurders snel duurder. Om te voorkomen dat huurders met een krappe beurs kopje onder gaan, moet het kabinet met maatregelen komen.
Huurverlaging
De Woonbond sprak eerder af met corporaties en het ministerie om de huurprijzen te verlagen voor ruim 500.000 hurende huishoudens met een laag inkomen. Dit wilde het ministerie in 2024 uitvoeren. De Woonbond wil dat de huurverlaging volgend jaar al ingaat, omdat huurders nu al met te hoge woonlasten kampen. Daarnaast zou de huurverlaging ook voor dezelfde inkomensgroep in de commerciële sector moeten gelden.
Huurtoeslag
De huurtoeslag moet worden verhoogd. Hiermee wordt een grote groep huurders met een laag of bescheiden middeninkomen geholpen.
Pak onzuinige woningen aan
Vooral in de particuliere huurmarkt zijn er nog veel onzuinige woningen. Om te voorkomen dat huurders een hoge huur blijven betalen voor slecht geïsoleerde woningen moet het kabinet hier ook met aanvullende maatregelen komen. De Woonbond pleit ervoor om enkelglas als een gebrek te verklaren aan de woning. Dit zorgt ervoor dat het vervangen van enkelglas onder de onderhoudsplicht valt van de verhuurder. Huurders kunnen dit dan afdwingen. Doet de verhuurder dat niet, dan betekent dat dat huurverlaging tot de onzuinige ruiten zijn vervangen.
Bron: Woonbond
Wat te doen bij slecht onderhoud?
Lekkages, verrotte kozijnen, schimmel en zwam door vocht. Op het meldpunt voor huurders met een commerciële verhuurder regent het klachten over slecht onderhoud. Wat kun je doen als je huisbaas het laat afweten?
Er zijn ook woningcorporaties die het onderhoud ernstig laten versloffen, maar bij vastgoedbeleggers en particuliere huisbazen komt het nóg vaker voor: de staat van onderhoud is beneden peil, terwijl de verhuurder wel een gepeperde huur vraagt. En ook de energierekening hoog oploopt.
Tocht, vocht en schimmel
Van de ruim 1100 meldingen die de Woonbond binnenkreeg op het Meldpunt voor huurders met een commerciële verhuurder gaat meer dan de helft (ook) over slecht onderhoud. Het vaakst wordt geklaagd over ontbrekende isolatie, op de voet gevolgd door vocht en schimmel. Sterk verouderd sanitair, scheuren in muren of plafonds, rotte kozijnen en steeds terugkerende lekkages: ook dat zijn problemen die huurders van vastgoedbeleggers en particulieren regelmatig meemaken.
Dennis huurt van een kleine particuliere huisbaas en heeft al vier jaar geleden bij die huisbaas gemeld dat de ramen kapot zijn. “De ramen vallen er letterlijk uit bij harde wind en kunnen niet open of goed dicht.” De huisbaas weigert om er iets aan te doen.
Ken je rechten als huurder
Wat kunnen melders als Dennis en Naomie doen om de verhuurder in beweging te krijgen? Woonbondwoordvoerder Marcel Trip: ,,Het is in de eerste plaats belangrijk om je rechten te weten. Verhuurders moeten woningen goed onderhouden. Ze hebben een onderhoudsplicht. Dat wil zeggen dat ze door onderhoud moeten voorkomen dat er gebreken aan de woning ontstaan. Wanneer er toch gebreken zijn moeten ze deze verhelpen.’’
Bron: Woonbond
Geen energietoeslag als je jong bent of studeert
De extreme stijging van de energieprijzen brengt mensen in financiële nood. Terwijl de energietoeslag voor mensen met een laag inkomen daarom van €800 naar €1.300 is verhoogd, krijgen jongeren tot 21 jaar en studenten nog steeds geen cent. Ook als hun inkomen hen wél recht op de energiecompensatie zou geven. Studenten komen hiertegen in actie.
Begin augustus won een Nijmeegse student een rechtszaak over zijn afgewezen energietoeslag tegenover de gemeente. Gemeenten sluiten studenten nu uit op advies van het kabinet; die heeft de voorkeur dat studenten in nood naar de individuele bijzondere bijstand worden verwezen. Een procedure die veel ingewikkelder is dan de laagdrempelige energietoeslag. Het argument voor de uitsluiting daarvan is: de woonsituaties van studenten zijn te divers (externe link). Er zijn bijvoorbeeld studenten die all-in huur betalen. Maar, zo oordeelde de rechter, er zijn ook studenten die zelf hun energie betalen. Hen op voorhand uitsluiten omdat ze student zijn is een ‘niet te rechtvaardigen onderscheid (externe link)'. Deze uitspraak biedt dus ook hoop voor andere studenten.
Studenten maken bezwaar
De Landelijke Studenten Vakbond (LSVb) en FNV Jong roepen studenten op om de energietoeslag aan te vragen (externe link) en bij afwijzing bezwaar te maken. Al die individuele aanvragen kunnen tot een collectieve rechtszaak leiden. Daarnaast verzamelen LSVb en FNV Jong meldingen van energiearmoede onder studenten. Uit hun meldpunt (externe link)bleek eerder al dat studenten door de stijgende energieprijzen in financiële problemen komen.
Jonger dan 21 jaar
De positieve rechterlijke uitspraak biedt helaas nog geen zicht op een oplossing voor studenten en andere jongeren onder de 21 jaar. Zij blijven per definitie uitgesloten van de energiecompensatie. Voor hen is er ook nog geen andere route om wél steun voor de energiekosten te ontvangen. Hier is de redenering: tot je 21e val je onder de financiële verantwoordelijkheid van je ouders. Dus klop daar maar aan als je de energierekening niet kan betalen. Maar wat als dat niet kan?
Energiearmoede
Studenten onder de 21 jaar kunnen gebruik maken van het meldpunt van LSVb en FNV Jong (externe link). Ook worden ze aangemoedigd net als andere studenten toch de aanvraag te doen. Er zijn nog weinig geluiden van niet studerende jongeren onder de 21 jaar die op zichzelf of op kamers wonen en door de energiekosten in de knel komen. Geldt dit voor jou? Laat het via dit contactformulier aan de Woonbond weten.
Wat vindt de Woonbond?
De huidige energieprijzen leiden bij veel mensen tot financiële problemen. Vooral voor mensen met lagere inkomens is de impact hiervan groot. De Woonbond vindt dat een veel grotere groep mensen steun verdient, dan de huidige groep die recht heeft op de energietoeslag (huishoudens tot 120% sociaal minimum, geen student en ouder dan 21). Energie is een basisbehoefte voor iedereen. Veel jonge mensen en studenten wonen in slecht geïsoleerde woningen in de particuliere sector en betalen al een aanzienlijk deel van hun inkomen aan woonlasten. Het uitsluiten van mensen op basis van leeftijd of het volgen van een studie vindt de Woonbond onrechtvaardig.
Bron: Woonbond
Energietoeslag verhoogd naar €1.300
Omdat de prijzen voor gas en stroom blijven stijgen, heeft de overheid de energietoeslag opnieuw verhoogd: van €800 naar €1.300. Eerder was de toeslag al verhoogd van €200 naar €800. De toeslag is bedoeld voor mensen met een laag inkomen.
De gemeente keert de energietoeslag uit. Mensen met een uitkering via de gemeente (zoals bijstand of IOAW, IOAZ of Bbz) krijgen de verhoging van de toeslag automatisch. Mensen die al energietoeslag bij hun gemeente hebben aangevraagd of ontvangen, hoeven geen nieuwe aanvraag te doen. Mensen met een laag inkomen die nog geen energietoeslag hebben aangevraagd, kunnen de toeslag alsnog aanvragen bij hun gemeente.
Richtlijn en eigen regels
De Vereniging van Nederlandse Gemeenten en het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid hebben voor de gemeenten een landelijke richtlijn opgesteld, waarmee een uniforme uitvoering van de energietoeslag wordt gestimuleerd. De Woonbond krijgt echter signalen dat het niet in elke gemeente even makkelijk is om energietoeslag aan te vragen. Bovendien zijn gemeenten vrij om hun eigen regels op te stellen voor het uitkeren van de energietoeslag.
Verhoging huurtoeslag
De Woonbond is niet blij met de manier waarop deze regeling wordt uitgevoerd. Doordat gemeenten hun eigen regels hanteren, ontstaat ongelijkheid. Soms krijgt iemand in de ene gemeente wel energietoeslag, terwijl iemand met hetzelfde inkomen in de naastliggende gemeente geen toeslag krijgt. Bovendien bereiken gemeenten veel mensen niet die wel recht hebben op de energietoeslag. Omdat energiearmoede vooral onder huurders voorkomt, had de Woonbond liever gezien dat de huurtoeslag was verhoogd. Of dat de regeling was uitgevoerd door de Belastingdienst, die de inkomensgegevens van iedereen al heeft.
Lobby: betere maatregelen voor huurders
Omdat de energieprijzen (voorlopig) niet zullen dalen, blijft de Woonbond er bij de Rijksoverheid op aandringen om huurders beter te ondersteunen bij de gestegen energierekening. Door verhoging van de huurtoeslag, maar ook door enkel glas tot gebrek te verklaren en huurbevriezing of huurverlaging voor huurwoningen met een slecht energielabel. Bovendien vindt de Woonbond dat huurwoningen met een energielabel E, F of G als allereerste grondig geïsoleerd moeten worden.
Bron: Woonbond
Huurtoeslag aanvragen over vorig jaar? Dat kan nog tot 1 september
Had je in 2021 recht op huurtoeslag, maar heb je het toen niet aangevraagd? Je hebt nog tot 1 september 2022 om dit alsnog te doen. Daarna ben je te laat.
Je moet zelf uitvinden of jij in jouw situatie recht hebt op huurtoeslag en je moet de toeslag zelf aanvragen. Het komt dus niet vanzelf naar je toe. Huurtoeslag wordt uitgekeerd door de Belastingdienst. Om te bepalen of je er recht op hebt kijkt de Belastingdienst naar je jaarinkomen, je vermogen op 1 januari, je huurprijs, de samenstelling van je huishouden en je leeftijd. Met de rekenhulp van de Belastingdienst (externe link) kun je een proefberekening maken over het jaar 2021.
Meer huurders recht op toeslag
In 2020 kregen ongeveer 115.000 extra huishoudens recht op huurtoeslag, maar er zijn nog altijd huurders die dit niet weten. De reden dat meer mensen recht kregen heeft met de inkomensgrens voor huurtoeslag te maken. Tot en met 2019 was er een ‘harde inkomensgrens’. Als je jaarinkomen boven deze grens lag -al was het maar een paar euro- had je nergens recht meer op. Door de wetswijziging van 2020 is dat veranderd.
Bij welk inkomen geen recht meer?
Nu geldt: hoe hoger je inkomen, hoe minder toeslag. Welk inkomen geldt als ‘te hoog voor huurtoeslag’ hangt af van je huurprijs en het aantal personen in je huishouden. Verder maakt het uit of je de AOW-leeftijd al bereikt hebt of juist niet. In de praktijk is er met een jaarinkomen tot grofweg €31.000 (alleenstaanden) en €41.000 (gezinnen) soms huurtoeslag mogelijk.
Hoe aanvragen?
Heb je recht op huurtoeslag? Laat het geld dan niet liggen en vraag het meteen aan. Door het maken van een proefberekening over 2021 (externe link) kun je checken of je er in 2021 recht op had. Om de toeslag vervolgens aan te vragen moet je op Mijn toeslagen (externe link) inloggen.
Bron: Woonbond
Huurverlaging voor minima hard nodig
Aedes (vereniging van woningcorporaties) bepleit dat het kabinet de huurverlaging voor minima volgend jaar al invoert in plaats van in 2024. De Woonbond steunt dit pleidooi.
Beide organisaties signaleren dat huurders ernstig in de knel komen door stijgende kosten van levensonderhoud en torenhoge energieprijzen. Vooral huurders met een minimuminkomen ervaren dat het onmogelijk is geworden om nog rond te komen. Er is dan ook alle reden om de huurverlaging die in 2024 in zou gaan een jaar naar voren te halen. Maarten Wiedemeijer, belangenbehartiger bij de Woonbond: “Veel huurders staat het water aan de lippen en dreigen kopje onder te gaan. Er is zo snel mogelijk actie nodig. Daarom wil de Woonbond al in 2023 huurverlaging voor deze groep.”
Nationale prestatieafspraken
Eind juni ondertekenden het ministerie van BZK, de Woonbond, Aedes, en VNG (samenwerkingsverband van gemeenten) de nationale prestatieafspraken. Er werd een breed pakket aan maatregelen afgesproken om sociale huren betaalbaar te houden en de voorraad sociale huurwoningen te vergroten. Eén van de maatregelen: minima krijgen huurverlaging.
Welke minima?
Huishoudens die een sociale (gereguleerde) huurwoning van een woningcorporatie huren. Zij krijgen huurverlaging als ze een inkomen hebben tot 120 procent van het sociaal minimum én een huur betalen van meer dan 550 euro per maand. Volgens doorrekeningen gaat het om ongeveer 510.000 huishoudens. De gemiddelde huurverlaging die een huishouden tegemoet kan zien is 57 euro per maand.
Ruimte voor lagere huur door afschaffen heffing
De huurverlaging is mogelijk omdat de zogenaamde ‘verhuurderheffing’ per 1 januari 2023 wordt afgeschaft. Door het afschaffen van deze belasting op betaalbaar verhuren komt er bij woningcorporaties ongeveer 1,7 miljard euro per jaar aan investeringsruimte vrij. Een deel hiervan gaat naar huurverlaging, een ander deel naar het realiseren van nieuwe sociale huurwoningen en het aanpakken van onzuinige en slechte woningen.
Bron: Woonbond
Meer huurders kunnen de huur niet betalen
Corporaties zien het aantal huurders met een huurachterstand weer stijgen. Waar het aantal huurders met een huurachterstand de afgelopen jaren daalde, kunnen nu meer huurders de huur niet opbrengen.
Bijna vier op de tien corporaties zag het aantal huurders met een huurachterstand in de eerste maanden van 2022 toenemen. Dat blijkt uit vandaag gepubliceerde cijfers van corporatiekoepel Aedes (externe link). De Woonbond maakt zich zorgen over de oplopende huurachterstand.
Stijgende vaste lasten
‘Dit bevestigt dat de stijgende vaste lasten meer huurders in de problemen brengen. Daar moet de het Kabinet iets tegen doen,’ reageert Woonbonddirecteur Zeno Winkels. Hij wijst in dat licht ook op de huurtoeslag. In recente plannen van Volkshuisvestingsminister De Jonge gaan mensen met een hoge huur er juist op achteruit.
Korten huurtoeslag
Winkels: ‘Huurders korten op de huurtoeslag, terwijl de huurachterstand weer toeneemt, en mensen hun vaste lasten fors zien oplopen is een heel slecht idee.’ De bond pleit al langer voor een hogere huurtoeslag. Dit door de eigen bijdrage -het deel van de huur dat huurtoeslagontvangers helemaal zelf moeten betalen- te verlagen. In plaats daarvan is het Kabinet van plan om de eigen bijdrage te verhogen én huurders voor een fictieve 'normhuur' huurtoeslag uit te keren. Door die normhuur gaan vooral huurders met een hoge huur erop achteruit.
Huurverlaging
Ook roept de bond corporaties op om te kijken naar huurverlaging voor huurders die in de knel zitten. Er is wel voor 2024 huurverlaging afgesproken voor huurders met een laag inkomen, maar bij huurders die nu al in de knel zitten is het goed om te kijken of er nu al iets aan de huurprijs kan worden gedaan.
Ook in particuliere sector
De Woonbond wijst er nadrukkelijk op dat deze problematiek ook in de particuliere huursector speelt. De huurprijzen liggen daar ook voor sociale huurwoningen vaak hoger dan bij corporaties. Gekort worden op de huurtoeslag is voor deze groep al helemaal desastreus.
Bron: Woonbond
Huurtoeslagwijziging brengt huurders met hogere huur in de problemen
De Woonbond is tegen de wijziging in de huurtoeslag waardoor mensen met een hogere huur huurtoeslag mislopen. Het kabinet wil de hoogte van de huurtoeslag gaan baseren op een ‘normhuur’, een fictieve huurprijs, in plaats van op de echte huur die iemand betaalt. Juist huurders met een hogere huur zijn hiervan de dupe. Bovendien wordt de basishuur (het deel van de huur dat een huurtoeslagontvanger helemaal zelf betaalt) verhoogd. Door de hogere basishuur gaan alle huurtoeslagontvangers erop achteruit.
Door de overstap naar de normhuur gaan er honderdduizenden huurders op achteruit, waarschuwen Woonbond, Aedes en VNG vandaag in een gezamenlijk persbericht. De wet gaat aan de hand van drie ‘normhuren’ bepalen tot welke huurprijs iemand huurtoeslag krijgt. Er komt een normhuur voor jongeren (€442,46) , één voor volwassenen (€520,-) en één voor grote gezinnen en mensen met een handicap in een aangepaste woning (€597,-).
Korting voor huurtoeslagontvangers onbegrijpelijk
Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Het is onbestaanbaar om in een tijd dat juist huishoudens met een lager inkomen dreigen te bezwijken onder de hoge woonlasten, stijgende energieprijzen en dure boodschappen, te gaan korten op de huurtoeslag die iemand ontvangt. Zij zouden juist meer huurtoeslag moeten ontvangen, om deze groep gericht te helpen bij de enorme lastenverzwaring van de afgelopen tijd.’
Nog meer kortingen huurtoeslagontvangers
De hogere basishuur scheelt hurende huishoudens 4 euro in de maand. Daarnaast mogen straks ook de servicekosten niet meer worden gecompenseerd door huurtoeslag. Dat kan nu nog voor maximaal 48 euro per maand aan zogenaamde 'subsidiabele servicekosten'. Zo wordt er dus nog meer gekort op wat huurtoeslagontvangers ontvangen.
Verbeteringen
Er staan ook een paar verbeteringen in de wetswijziging. Zo gaan huurders met een laag inkomen en een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (in 2022 €763,47) ook recht krijgen op huurtoeslag. Hier zet de Woonbond zich al lang voor in. Ook krijgen jongeren vanaf 21 jaar volledig recht op huurtoeslag (nu is dat pas vanaf 23 jaar).
De wetswijziging is vandaag in consultatie gegaan. Via deze website (externe link) kunnen mensen reageren op de internetconsultatie. Dat kan tot 2 augustus 2022.
Bron: Woonbond
Huurakkoord: huurverlaging, verduurzaming en een grotere sociale sector
De afgelopen maanden is er door de Woonbond samen met het ministerie van Binnenlandse Zaken (Volkshuisvesting), Aedes (vereniging van corporaties) en gemeenten (VNG) onderhandeld over de Nationale Prestatieafspraken. De afspraken gaan over de prestaties die corporaties gaan leveren in ruil voor het afschaffen van de verhuurderheffing. Vandaag zijn de afspraken getekend.
‘In plaats van jaarlijks twee miljard euro aan huurdersgeld naar de staatskas, gaat het nu naar betaalbare huren, nieuwbouw, isolatie en het verbeteren van de huurwoningen,’ vat Woonbonddirecteur Zeno Winkels samen. In dit overzicht zetten we de belangrijkste afspraken op een rij.
Huurverlaging
Huurverlaging in 2024 voor huurders op 120% van het sociaal minimum. Dat betekent dat 510.000 hurende huishoudens huurverlaging krijgen tot onder €550,- per maand.
Huurstijging lager dan loonstijging
Een lagere jaarlijkse huurverhoging. De maximaal toegestane stijging van de huursom moet 0,5 procentpunt onder de stijging van de gemiddelde cao-lonen liggen. Doordat de maximale huurstijging lager is dan de loonontwikkeling, gaan sociale huurders er jaarlijks in huurquote iets op vooruit.
Gratis isoleren
Corporaties isoleren huurwoningen zonder dat hier een huurverhoging voor gevraagd wordt. Doordat de energierekening daalt en de huurprijs gelijk blijft gaat de huurder er op vooruit.
Grotere sociale huursector
Er worden tot en met 2030 minimaal 250.000 sociale huurwoningen en 50.000 middenhuurwoningen (met een huurprijs tussen de 850 en 1.000 euro) gebouwd. Deze nieuwbouw moet tot een zo groot mogelijke groei van de sociale woningvoorraad leiden. Dat betekent dat er in de lokale prestatieafspraken kritisch naar sloop en verkoop van sociale huur moet worden gekeken om de voorraad door de geplande nieuwbouw zo veel mogelijk te laten groeien. Na jaren van krimp gaat de sociale huursector eindelijk weer groeien. De bouwplannen betekenen een verdubbeling van de nieuwbouw ten opzichte van de afgelopen jaren.
Aanpakken onzuinige en slechte woningen
In 2028 zijn er geen woningen meer met een slecht energielabel (E,F en G). In 2030 zijn 450.000 corporatiewoningen aardgasvrij gemaakt en 675.000 corporatiewoningen vergaand geïsoleerd. Corporaties investeren tot en met 2030 jaarlijks €200 miljoen extra in woningverbetering, met een focus op een versnelde aanpak van vocht en schimmel, loden leidingen, asbest en brandveiligheid. Vanaf 2026 mogen er geen woningen meer zijn met een slechte staat van onderhoud. Het verbeteren van de leefbaarheid vraagt van corporaties naast investeringen in het verbeteren van de woningkwaliteit, ook investeringen in de leefbaarheid van de wijk- en sociaal beheer in de wijk. In totaal trekken corporaties hier tot en met 2030 jaarlijks € 75 miljoen extra voor uit.
Stappen vooruit
'In dit akkoord staan flinke stappen om te zorgen dat huren betaalbaarder wordt,' zegt Winkels. 'Zo krijgen ruim een half miljoen hurende huishoudens met een laag inkomen een huurverlaging en zullen er heel veel woningen worden verduurzaamd zonder dat hier een huurverhoging tegenover staat. Zodat de huurder maximaal profiteert van de lagere energierekening. Tegelijkertijd zal de jaarlijkse huurverhoging de komende jaren onder de loonontwikkeling liggen.' Ook vindt Winkels het goed dat de sociale huursector weer gaat groeien. ‘Na jarenlange krimp van de sociale sector gaat de sociale voorraad zo waar weer groeien, deze trendbreuk is hard nodig.’
Blijft meer nodig om wooncrisis aan te pakken
Tegelijkertijd benadrukt Winkels dat de wooncrisis met dit akkoord niet opgelost is. Er moet meer gebeuren om te zorgen dat woekerprijzen in de vrije sector worden aangepakt, de huurtoeslag moet omhoog voor huurders die dat nodig hebben en de Woonbond is er voor dat de politiek zich buigt over extra investeringen in brede volkshuisvesting. Winkels: ‘Deze afspraken zijn gericht op wat corporaties leveren in ruil van de afschaffing van de verhuurderheffing. Wij hebben ons sinds de invoering van deze huurdersbelasting verzet tegen de heffing, zodat dat geld weer ten goede komt van huurders en woningzoekenden. Het is mooi dat die inzet vandaag wordt verzilverd.’
Bron: Woonbond
Huurders krijgen meer inzicht in energielabel woning
Huurders krijgen een beter beeld van de isolatie en de installaties voor warmte en stroom in hun woning. Vanaf de zomer van 2023 kan elke huurder op Mijn.Overheid.nl het afschrift van het energielabel van zijn huurwoning opzoeken. Minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge schrijft dit in een brief (externe link) aan de Tweede Kamer. Hij doet dat op verzoeken van SP-kamerlid Sandra Beckerman en van de Woonbond.
Op dit moment kan iedereen de letter of het cijfer (energie-index) van het energielabel van elke woning opzoeken op EP-online (externe link). Waar dit label precies op is gebaseerd en hoe dit label tot stand is gekomen, kun je op deze website niet vinden. Sinds 1 januari 2021 zit er een uitgebreid document bij nieuwe energielabels. Hierin staan precieze gegevens over de isolatie en de installaties (zoals de cv-ketel en zonnepanelen) van de woning.
Energiegegevens over je eigen huis
In principe moeten verhuurders nieuwe huurders informeren over het energielabel (en het energieverbruik) van de huurwoning. En mensen die al een woning huren kunnen de gegevens waarop het energielabel gebaseerd is, opvragen bij de verhuurder. Maar in de praktijk blijkt dat verhuurders dit vaak niet doen. Daarom komen deze gegevens straks op Mijn.Overheid.nl. Huurders kunnen dan zelf het energielabel van hun eigen woning controleren.
E, F en G moeten verdwijnen
Deze controle past in het plan dat verhuurders vanaf 2030 alleen nog woningen met energielabels A, B, C en D mogen verhuren. Circa 675.000 sociale huurwoningen en zo'n 325.000 private huurwoningen worden de komende jaren geïsoleerd. De lagere energielabels E, F en G worden daardoor langzaam maar zeker verleden tijd. De hoge energiekosten, die al bij ruim een half miljoen huishoudens tot energiearmoede leiden, maken dit steeds urgenter.
Privacy niet geschonden
De Woonbond vraagt al jaren om de gegevens achter het energielabel van de eigen woning voor huurders toegankelijk te maken via MijnOverheid. Het vorige kabinet dacht nog dat de gedetailleerde informatie over het energielabel op MijnOverheid de privacywetgeving zou schenden. Daar komt minister De Jonge nu op terug. Op het energielabel staan geen gegevens die iemands privacy kunnen schenden.
Label misschien eerder beschikbaar
“Het heeft lang geduurd, maar we zijn blij dat het nu echt gaat gebeuren,” zegt Bastiaan van Perlo, beleidsmedewerker energie bij de Woonbond. De minister verwacht dat het ongeveer een jaar duurt om de energielabels op MijnOverheid beschikbaar te maken. “We hopen dat de minister nog voorrang geeft aan het aanpassen van Mijn.Overheid.nl, zodat huurders hun label al eerder kunnen opvragen. De zomer van 2023 is nog erg ver weg."
Bron: Woonbond
Te forse huurverhoging? Maak voor 1 juli bezwaar
Vraagt de verhuurder van jouw sociale huurwoning een forsere huurverhoging dan is toegestaan? Maak dan voor 1 juli bezwaar.
Snelheid is geboden. Jouw bezwaarschrift tegen de voorgestelde huurverhoging moet uiterlijk 30 juni bij de verhuurder liggen. Check dus snel de brief waarin de verhoging werd aangekondigd en kom zo nodig in actie.
Huurverhoging per 1 juli
De huur van een sociale huurwoning mag voor de meeste huurders per 1 juli 2022 met maximaal 2,3 procent worden verhoogd. Forsere stijgingen zijn alleen toegestaan als je relatief weinig huur betaalt of relatief veel verdient. Gaat je huurverhoging later in? Dan moet je voor die datum bezwaar maken.
Check huurverhoging
Of bezwaar maken zin heeft, kun je controleren op Check huurverhoging 2022. Afhankelijk van jouw antwoorden, kun je vervolgens een modelbezwaarbrief van de Woonbond downloaden. Ook de Huurcommissie heeft een modelbrief (externe link) waarmee je bezwaar kunt maken. Je kunt overigens ook bezwaar maken door de oude huurprijs te blijven betalen.
2,3 procent voor meeste huurders
- Betaal je meer dan €300,- kale huur? Dan mag de huur met maximaal 2,3 procent worden verhoogd.
- Betaal je minder dan €300,- kale huur? Dan mag de huur met maximaal 25 euro omhoog.
Meer inkomen? Meer huur
Huurders met een relatief hoog inkomen kunnen een hogere huurverhoging voor hun kiezen krijgen, ondanks principieel protest van de Woonbond tegen deze inkomensafhankelijke huurverhoging.
- Woon je alleen en verdien je tussen €47.948 en €56.527 per jaar? Dan mag de huur met maximaal €50,- omhoog.
- Ben je met twee of meer personen en verdien je gezamenlijk tussen €55.486 en €75.369? Ook dan mag de huur met maximaal €50,- omhoog.
- Woon je alleen en verdien je meer dan €56.527 per jaar? Dan mag de huur met maximaal €100,- omhoog.
- Ben je met twee of meer personen en verdien je gezamenlijk meer dan €75.369? Ook dan mag de huur met maximaal €100,- omhoog.
Te laat? Geen verhoging
Behalve tegen een te forse huurverhoging kun je met succes bezwaar maken tegen een te laat aangekondigde verhoging. De brief over de nieuwe huur per 1 juli hoorde voor 1 mei bij jou binnen te zijn. Was dat niet het geval? Dan mag de verhoging niet per 1 juli worden doorgevoerd.
Huis met gebreken
Ook mag de huur niet worden verhoogd als de Huurcommissie of de rechter een huurverlaging heeft uitgesproken, omdat jouw woning ernstige gebreken vertoont. Zolang de gebreken niet zijn verholpen, is een huurverhoging verboden. Ook als jouw zaak bij de Huurcommissie nog loopt, mag de huur niet worden verhoogd.
Twee vervolgstappen
Na jouw bezwaarschrift zijn er twee mogelijke vervolgstappen. Als de verhuurder het bezwaar direct honoreert, dan gaat de voorgestelde huurverhoging niet door. Betwist de verhuurder jouw gelijk? Dan moet de huisbaas aan de Huurcommissie vragen de huurverhoging te beoordelen.
Vrije sector
Huur je overigens in de vrije (geliberaliseerde) sector? Dan mag je verhuurder je huur met maximaal 3,3 procent verhogen. Tenzij er in je contract een lagere huurverhoging is afgesproken. In dat geval gelden de afspraken in je contract.
Bron: Woonbond
Ouderen buiten de boot door ingewikkelde regels
Inkomensvoorzieningen zoals de huurtoeslag, maar ook bijzondere bijstand, bereiken onvoldoende de mensen waar ze voor bedoeld zijn.
In het rapport ‘Met te weinig genoegen nemen (externe link)’ schrijft de Ombudsman dat veel ouderen in een kwetsbare positie te weinig gebruikmaken van financiële regelingen en andere ondersteuning waar ze recht op hebben. Hij deed onderzoek naar de oorzaken en mogelijke oplossingen.
Diverse oorzaken
Er zijn behoorlijk veel regelingen en potjes, zowel landelijk als lokaal. Veel ouderen kennen een deel van de regelingen niet of denken dat zij er niet voor in aanmerking komen omdat ze bedoeld zijn voor ‘echt arme mensen’. Ook vinden ze het vaak lastig om ze aan te vragen. Bijvoorbeeld omdat het alleen digitaal kan of omdat de procedure ingewikkeld is. Sommige ouderen willen financieel zelfstandig blijven en besparen liever op boodschappen dan dat ze extra ondersteuning aanvragen. Ook het gebrek aan vertrouwen in de overheid vormt een grote drempel voor een deel van de ouderen. Mensen vragen bijvoorbeeld geen toeslag aan omdat ze bang zijn dat ze later grote bedragen moeten terugbetalen.
Proactief en persoonlijk
De Ombudsman adviseert gemeenten en landelijke uitvoeringsinstanties zoals de Belastingdienst om niet te wachten tot ouderen zelf contact opnemen, maar hen juist proactief te benaderen. Liefst ook via persoonlijk contact, zoals telefonisch of via een huisbezoek. Daarbij kunnen ze de samenwerking zoeken met organisaties die ouderen al ondersteunen en goed weten hoe de mensen het beste gevonden, benaderd en geholpen kunnen worden. Om dat goed en gericht te kunnen doen, is het belangrijk dat er goed in kaart wordt gebracht om welke mensen het gaat. En uiteraard moet worden ingezet op het eenvoudiger maken van wet- en regelgeving en daarmee de aanvraagprocedures.
Op basis van vertrouwen
De Woonbond vindt het heel belangrijk dat iedereen die dat nodig heeft, gebruik kan maken van financiële ondersteuning. Met de stijgende prijzen door o.a. inflatie is dat nu harder nodig dan ooit. De complexiteit van regels en misstanden in de uitvoering -zoals rond de toeslagen- geven mensen weinig vertrouwen dat ze deze ondersteuning probleemloos kunnen aanvragen. Dat moet echt verbeterd worden. Door regels goed uit te leggen, procedures eenvoudiger te maken en actief de mensen waar het om gaat te benaderen en wegwijs te maken in het woud van regelingen en te helpen bij het aanvragen. Gemeenten kunnen dat bijvoorbeeld doen door het inzetten van de Voorzieningenwijzer (externe link). Maar in de eerste plaats door als overheid te handelen vanuit vertrouwen en -mocht toch iets mis gaan- daar adequaat en menselijk mee om te gaan.
Bron: Woonbond
Huurders vinden huur te hoog voor kwaliteit woning
Huurders zien de huur per 1 juli gemiddeld met 3,8 procent stijgen, blijkt uit een peiling van de Woonbond onder 1277 leden. Driekwart vindt de huurstijging hoog.
90 procent van de ondervraagden verwacht per juli 2022 een huurstijging. 3 procent geeft aan het niet te weten. 6 procent van de ondervraagden geeft aan dit jaar gespaard te blijven. Commerciële verhuurders laten de huur procentueel hoger stijgen dan corporaties (4,3 tegen 3,4 procent) blijkt uit het ledenpanel. Daarmee ligt de gemiddelde huurstijging bij corporatiehuurders in het panel hoger dan de 2 procent stijging die bleek uit onderzoek van corporatiekoepel Aedes. Vermoedelijk omdat er in het panel iets meer mensen ook een inkomensafhankelijke huurverhoging hebben gehad.
Groot deel netto inkomen gaat op aan huur
We vroegen de panelleden naar hun netto huurquote. Dat is het deel van het besteedbare inkomen dat zij betalen aan netto huur. De netto huur is de kale huurprijs zonder energiekosten en lokale woonlasten. We zien dat de netto huurprijs gemiddeld een flinke hap neemt uit de portemonnee. Voor 23 procent van alle deelnemers geldt dat 40 procent of meer van het inkomen naar de huur gaat, en dat is nog vóór de huurstijging van 1 juli. De huurquote ligt relatief hoog bij panelleden in de particuliere sector. Een tiende van hen zegt zelfs meer dan de helft van het inkomen kwijt te zijn aan de huur, tegenover zes procent van de leden in de corporatiesector.
Eenoudergezinnen en alleenstaanden meest onder druk
Kijkend naar de samenstelling van huishoudens, hebben deelnemers die alleenstaand zijn of een eenoudergezin vormen meer moeite met de betaalbaarheid dan meerpersoonshuishoudens met of zonder kinderen. Vooral de eenoudergezinnen zien een hoog percentage van hun inkomen opgaan aan de huur. 41 procent van hen zegt dat meer dan 40 procent van het inkomen opgaat aan de huur. Zij oordelen dan ook dat hun huur erg hoog is voor hun inkomen.
Huurprijs staat niet in verhouding tot de kwaliteit
Opvallend is dat 60 procent van alle leden de huurprijs hoog of erg hoog vindt voor de kwaliteit van de woning. Panelleden die huren van een corporatie zijn minder tevreden over de prijs-kwaliteitverhouding dan leden die huren van een commerciële verhuurder.
Grootste stijgers bij inkomensafhankelijke huurverhoging
Deelnemers aan het panel die in een sociaal huurhuis wonen, maar vanwege hun inkomen in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging, zien de huur het hardst stijgen. Soms stijgt hun huur zelfs met 20 tot 30 procent. Dit komt omdat vanaf 2022 een nieuwe methodiek geldt waarbij verhuurders aan huurders met een hoog (midden)inkomen in een sociale huurwoning een hogere huurverhoging mogen vragen, van maximaal € 50 of € 100 per maand.
Beeld over zogenaamde 'scheefwoners' klopt niet
Uit het panel blijkt ook dat het beeld dat deze huurders heel goedkoop wonen vaak niet klopt. 40 procent van de leden die inmiddels een huurprijs boven de sociale huurgrens betaalt voor hun sociale huurwoning én een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgt, geeft aan dat nu al 30 tot 40 procent van het netto inkomen naar de huur gaat. Het beeld dat deze zogenaamde 'scheefwoners' te goedkoop zouden wonen, komt niet overeen met de realiteit voor deelnemers aan de peiling.
Landelijk huren -volgens de Autoriteit Woningcorporaties- nu al meer dan 50.000 mensen een sociale huurwoning met een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Hoe dat bij commerciële verhuurders zit is niet bekend. De Woonbond is tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging, maar vindt het al helemaal niet kunnen dat huurders boven de sociale huurgrens nog steeds extra hoge huurverhogingen krijgen.
Samenstelling panel
Prijsstijgingen brengen meer mensen in de knel
Als de prijzen voor levensonderhoud blijven stijgen kunnen straks 1,2 miljoen huishoudens in de problemen komen met hun maandelijkse lasten, bleek uit berekeningen van het CPB. Uitgaande van het prijsniveau van januari 2021 gaat het al om zo'n 500.000 huishoudens.
Afhankelijk van de prijsstijgingen kan dat aantal dus oplopen tot 1,2 miljoen huishoudens. Dat is 15 procent van alle huishoudens, schrijft het planbureau (externe link).
Lage inkomens en huurders vaker in de problemen
Van de mensen die financieel in de knel zit of dreigt te raken heeft het merendeel een laag inkomen en ze wonen vaker in een huur- dan een koopwoning. Zo'n 65 procent huurt. Het planbureau geeft aan dat veel lage inkomens structureel in de problemen zitten en pleit ervoor om het besteedbaar inkomen van deze groep te verhogen. Bijvoorbeeld door hogere uitkeringen en een hoger minimumloon.
Meer middeninkomens komen in de knel
Ook middeninkomens komen meer in de knel door de stijgende prijzen. Voor hurende middeninkomens in een sociale huurwoning kan daar dit jaar ook nog eens een forse huurverhoging bijkomen van €50,- of 100,- per maand.
Bron: Woonbond
Kun je de extra huurverhoging laten terugdraaien?
Kreeg je in 2019 of in 2020 een extra huurverhoging omdat je inkomen relatief hoog was, maar heb je nu een laag inkomen? Je kunt de extra huurverhoging uit eerdere jaren ongedaan laten maken. Omdat er in 2021 een huurbevriezing was, geldt de regeling niet voor dat jaar.
Let wel, het gaat alleen om het inkomensafhankelijke deel van de huurverhoging. En het kan alleen als je inkomen gedaald is tot onder de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke huurverhoging in het jaar dat je de huurverhoging kreeg.
Inkomensafhankelijke deel huurstijging terugdraaien
Steeg je huur voor je sociale huurwoning meer dan 4,1% (2019) of 5,1%? (2020)? Je kunt het deel dat je hierboven aan huurverhoging kreeg dan nog laten terugdraaien. Dat kan als je huishoudinkomen is gedaald tot onder de inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke huurverhoging in dat jaar. Voor 2019 was die grens €42.436,-. In 2020 was het €43.574,-.
Is je inkomen gedaald omdat je bijvoorbeeld:
- met pensioen bent gegaan
- minder bent gaan werken of ontslagen bent
- alleen bent gaan wonen
Dan is het dus goed om te controleren of je in aanmerking komt voor het terugdraaien van de inkomensafhankelijke huurverhoging. Heb je recht op huurverlaging? Stuur dan een brief aan je verhuurder. Hier vind je een voorbeeld van een huurverlagingsbrief (externe link). Gaat de verhuurder niet akkoord? Stap dan naar de Huurcommissie. Je kunt de verhoging dan terugdraaien via deze procedure van de huurcommissie (externe link).
Extra huurverhoging in 2022
Dit jaar werkt de inkomensafhankelijke huurverhoging anders. Deze huurverhoging is geen percentage van de huurprijs meer, maar een vast bedrag. Dat bedrag komt niet bovenop de reguliere huurverhoging, maar komt er voor in de plaats. Verder zijn er nu meer inkomensgrenzen: voor alleenwonenden zijn ze anders dan voor huishoudens van meer personen. Wat nog wel hetzelfde is: om te bepalen of een verhuurder een inkomensafhankelijke huurverhoging mag vragen wordt gekeken naar het inkomen dat je huidige huishouden twee jaar geleden had.
Vraagt je verhuurder dit jaar een inkomensafhankelijke huurverhoging? En is dat omdat je in 2020 een voor jouw doen ongebruikelijk hoog inkomen had? Bijvoorbeeld omdat je:
- een ontslagvergoeding kreeg
- een uitkering uit lijfrente kreeg
- extra inkomen had vanwege een bonus of overwerk
Maak dan bezwaar tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging. Heeft je bezwaar geen kans van slagen omdat je inkomen in 2021 nog vrij hoog was en pas sinds 2022 weer laag? Weet dan dat je ook volgend jaar nog kunt regelen dat de huurverhoging van 2022 naar beneden wordt bijgesteld. Zodra je kunt aantonen dat je inkomen is gedaald tot onder de inkomensgrens die voor jouw huishouden geldt, kun je de inkomensafhankelijke huurverhoging ongedaan laten maken.
Bron: Woonbond
Groter deel inkomen gaat op aan huur
Door stijgende huurprijzen en een achterblijvende inkomensontwikkeling zijn huurders meer van hun inkomen kwijt aan hun huurwoning. Dat blijkt uit de recent gepubliceerde CBS-cijfers voor het driejaarlijkse Woononderzoek Nederland (WoON 2021).
De Woonbond vindt dat de huurprijsontwikkeling aan banden moet worden gelegd, omdat deze hoger is dan de inkomensstijging van huurders.
Stijgende huur
In 2021 betaalden huurders gemiddeld € 670,- per maand aan huur. Dat is 6% meer dan in 2018. Rekening houdend met de huurtoeslag betaalde de gemiddelde huurder in 2021 € 578,- per maand (netto huur), een toename van 8% ten opzichte van 2018. Het gemiddeld netto besteedbaar inkomen van huurders steeg iets minder hard dan de netto huur. De gemiddelde netto huurquote, het deel van het besteedbare inkomen dat wordt betaald aan netto huur, steeg daarmee van 25% naar 25,6%.
De bijkomende woonuitgaven, bestaande uit lokale belastingen en energielasten, zijn sinds 2018 iets gedaald. Daardoor daalde de 'woonquote', het deel van het besteedbaar inkomen dat wordt betaald aan de netto woonuitgaven, licht. Maar de gegevens die ten grondslag liggen aan dit driejaarlijkse Woononderzoek in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken, dateren van vóór de forse energieprijsstijgingen van de afgelopen maanden. De Woonbond waarschuwt daarom dat de woonquote bij veel hurende huishoudens helemaal niet gedaald zal zijn.
Huurders kunnen tegenvallers minder goed opvangen
Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘De cijfers tonen aan dat de huren te hard stijgen ten opzichte van de loonontwikkeling. Dat kan niet zo door blijven gaan. Dat zorgt er namelijk ook voor dat huurders andere tegenvallende uitgaven, zoals nu bijvoorbeeld de stijgende prijzen voor energie en boodschappen, minder goed kunnen opvangen.’
Woonquote kopers en huurders
Huurders in de particuliere sector zijn het meest kwijt aan wonen. De woonquote is hier maar liefst 41,8%. Voor huurders bij een corporatie is dit 33,8% en voor kopers 23,4%. De huurprijzen in de particuliere huursector zijn dan ook fors gestegen de afgelopen jaren.
Aandeel private vrije huursector gestegen
Het aantal huurwoningen van commerciële aanbieders met een huurprijs boven de zogenaamde liberalisatiegrens (in 2022 ligt deze op €763,-) is met 44% toegenomen. Binnen dat segment nam het aantal private huurwoningen met een dure huur (vanaf € 1.000) het sterkst toe: van 136.000 in 2018 tot 239.000 in 2021 (+76%). Het aandeel van de private vrije huursector in de totale huurvoorraad steeg in die periode van 12% tot 18%.
Meer huurders wonen te duur
Het aantal huurders met een laag inkomen en te hoge huur is licht gestegen ten opzichte van 2018. Het gaat om 2021 om 353.000 hurende huishoudens. De zogenaamde ‘goedkope scheefhuurders’ (huurders met een inkomen boven de lage inkomensgrens voor de inkomensafhankelijke huurverhoging en een huur onder de liberalisatiegrens) bewonen slechts zo’n 7% van de corporatiewoningen. Alhoewel in de definitie van het Centraal Bureau voor de Statistiek een huurder die meer betaalt dan de liberalisatiegrens niet meer aangemerkt wordt als ‘scheefhuurder’ komen deze huurders krom genoeg nog steeds in aanmerking voor een forse inkomensafhankelijke huurverhoging.
Nog steeds veel woningen met schimmel
Maar liefst 72% van de huurders is tevreden met de kwaliteit van de woning. Toch zijn er ook veel woningen met problemen. Ook dit jaar was er in de CBS-enquête weer aandacht voor problemen met schimmel in de woning. Bij corporatiewoningen nam het aandeel huurders dat aangeeft last te hebben van vocht en/of schimmel in huis af van 28% in 2018 naar 24% in 2021. Bij private huurwoningen is een vergelijkbare verbetering te zien (van 27% naar 23%).
Schimmel door slechte ventilatie of doorslaand vocht
De badkamer is met afstand de plek in huis waar schimmel het vaakst voorkomt, gevolgd door de slaapkamer en woonkamer. Bij de helft van de woningen met schimmel zijn volgens de bewoners ventilatieproblemen (mede) de oorzaak. Doorslaand vocht van de muren/gevel is bij 31% een oorzaak van de schimmel. Er valt dus nog een flinke slag te maken in het aanpakken van woningkwaliteit.
Energielabel
Van de corporatiewoningen heeft 74% label A, B of C. Dat was in 2015 nog 58%. Procentueel gezien zijn de slechtste labels te vinden in de private huursector. Daar heeft 34% energielabel D of lager. In de private huursector wonen vooral huishoudens met een laag inkomen in slecht geïsoleerd woningen.
Bron: Woonbond
Huurverhoging 2022 in beeld
De huurverhoging in 2022 moet aan veel (nieuwe) regels voldoen. De Woonbond zette de belangrijkste regels op een rij in deze uitlegvideo
uitlegvideo huurverhoging 2022. Je huurverhoging controleren? Doe dan de online huurverhogingscheck.
Voor de huurverhoging maakt het uit in wat voor woning je woont. Voor kamerbewoners geldt een maximale huurverhoging van 2,3%. Voor huurders van een zelfstandige woning, wordt er gekeken naar de huurprijs, in welke sector je huurt, en het inkomen van het huishouden.
Vrije sector
Voor huurders in de vrije sector geldt een maximum van 3,3 procent. Staat er een lagere maximale huurverhoging in je contract? Dan geldt dit lagere percentage als maximum.
Sociale sector
Voor huurders in de sociale sector geldt dat de huurverhoging niet hoger mag zijn dan 2,3%, tenzij je een huurprijs hebt onder de €300,- of je vanwege je inkomen een inkomensafhankelijke huurverhoging kunt krijgen. Voor huurwoningen onder de €300,- geldt een maximale huurverhoging van 25,-
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Voor de inkomensafhankelijke huurverhoging voor sociale huurders zijn er twee stappen. Huurders kunnen, afhankelijk van het inkomen een huurverhoging van €50,- of €100,- krijgen. Daarbij wordt er ook onderscheid gemaakt tussen alleenwonenden en meerpersoonshuishoudens.
Alleenwonend
Tussen € 47.948 en € 56.527 –> 50 euro huurverhoging
Hoger dan € 56.527 –> 100 euro huurverhoging
Niet alleenwonend
Tussen € 55.486 en € 75.369 –> 50 euro huurverhoging
Hoger dan € 75.369 –> 100 euro huurverhoging
Bron: Woonbond
Meer zonnepanelen voor huurders
Als het aan de minister van Klimaat Rob Jetten ligt, profiteren straks meer huurders van een lagere energierekening door zonnepanelen. Dat schijft hij in de Zonnebrief (externe link) die hij op 20 mei aan de Tweede Kamer heeft gestuurd.
In 2030 wil Nederland 55% minder CO2 uitstoten, en in 2050 klimaatneutraal zijn. Daarom moeten we sneller duurzame energie opwekken, zoals windenergie en zonne-energie. Omdat er heel veel duurzame energie nodig is, zijn alle vormen van duurzaam opgewekte stroom en warmte nodig. De minister wil dat er veel meer zonnepanelen op daken komen. Zijn plannen heeft hij in de Zonnebrief geschreven.
Voordeel voor huurder en verhuurder
Omdat huurders geen eigen dak hebben, kunnen huurders niet zelf besluiten zonnepanelen te nemen. Soms vindt een verhuurder het goed als de huurder zelf zonnepanelen op het dak legt, maar lang niet altijd. Ook kunnen veel huurders zonnepanelen niet betalen. Verhuurders leggen vaak geen zonnepanelen op het dak, omdat zij de zonnepanelen moeten kopen maar er geen voordeel van hebben: de huurder krijgt een lagere energierekening. Daarom wil de minister maatregelen nemen om te zorgen dat verhuurders en huurders allebei voordeel hebben en houden van zonnepanelen.
Maatregelen
Om te zorgen dat meer huurders zonnepanelen krijgen, stelt de minister deze maatregelen voor:
- Zorgen dat verhuurders hun investering kunnen terugverdienen door de kosten voor zonnepanelen te verlagen. De minister wil dat verhuurders geen btw hoeven te betalen voor het kopen en installeren van zonnepanelen.
- Particuliere verhuurders en vastgoedbeleggers stimuleren om in zonnepanelen te investeren en de kosten te verrekenen in de huur of de servicekosten. Woningcorporaties doen dit vaak al.
- Zonnepanelen opnemen in het initiatiefrecht van huurders, zodat zij zelf de verhuurder kunnen vragen om zonnepanelen.
Zonnepanelen in de buurt
Soms kunnen zonnepanelen niet op het dak van een huurhuis gelegd worden. Om te zorgen dat de huurders toch van zonnestroom gebruik kunnen maken, wil de minister ook zorgen dat zij gebruik kunnen maken van zonne-energie in de buurt. Dat kunnen zonnepanelen op de dak van een gebouw in de buurt zijn of bijvoorbeeld zonnepanelen die op een veld in de buurt liggen.
Afbouw salderingsregeling uitgesteld
Minister Jetten heeft ook besloten dat het afbouwen van de salderingsregeling (externe link) uit te stellen van 2023 naar 2025. Hierdoor krijg je de komende twee jaar nog steeds hetzelfde bedrag voor de stroom die je aan het energiebedrijf levert als voor de stroom die je afneemt. Daarna krijg je steeds minder geld voor de stroom die je aan het net levert. Na 2030 krijg je hier alleen nog de minimale stroomprijs voor. Omdat het afbouwen vanaf 2025 sneller gaat, maakt het uiteindelijk voor mensen met zonnepanelen geen groot verschil met het eerdere plan.
Wat vindt de Woonbond?
De Woonbond is blij met de aankondiging dat zonnepanelen in het initiatiefrecht worden opgenomen, zodat huurders zelf om zonnepanelen kunnen vragen. Maar de Woonbond vindt dat de salderingsregeling moet blijven. De Woonbond vindt het redelijk, dat als je stroom opwekt en aan het elektriciteitsnet geeft, je hier het bedrag voor krijgt dat je ook betaalt voor de afgenomen stroom aan het energiebedrijf. En het is een goede prikkel voor plaatsing van zonnepanelen op alle woningen.
Bron: Woonbond
Gemengd beeld huurplannen Hugo de Jonge
De plannen voor betaalbaarheid van Hugo de Jonge zijn enkele stapjes in de goede richting, maar doen te weinig om de betaalbaarheid echt voldoende te verbeteren, reageert de Woonbond op de op 19 mei gepresenteerde plannen van de volkshuisvestingsminister.
De bond pleit voor een huurbevriezing in 2023 en 2024, een garantie dat huurtoeslagontvangers er door de geplande stelselwijziging niet op achteruit gaan en wil dat meer woningen worden beschermd tegen woekerprijzen in de vrije sector.
Huurbevriezing
Voor 2024 staat er een huurbevriezing gepland. De Woonbond pleit ervoor de huren ook in 2023 al te bevriezen. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: ‘Ietsje onder de torenhoge inflatie gaan zitten, doet te weinig om te hoge huurstijgingen tegen te gaan. Bovendien wordt de verhuurderheffing afgeschaft. Om die in 2013 ingevoerde heffing te betalen zijn de huurprijzen sindsdien fors gestegen. Het is niet meer dan logisch dat huurders er ook baat bij hebben dat deze heffing verdwijnt.’ De geplande eenmalige huurverlaging in 2024 voor huurders met een laag inkomen vindt de bond wel een goede stap.
Aanpakken vrije sector
Het aan banden leggen van woekerprijzen in de vrije sector is een hoognodige stap. Door de huurprijsbescherming van het woningwaarderingsstelsel (het puntenstelsel waarmee de kwaliteit van een woning tot een maximale huurprijs leidt) door te trekken zijn meer huurders beschermd tegen woekerprijzen die compleet losstaan van de kwaliteit van een woning. De minister wil de grens voor deze bescherming naar een bedrag tussen de €1.000,- en €1.250,- doortrekken, de precieze grens moet nog bepaald worden. De Woonbond ziet er meer in deze grens door te trekken naar zo'n €1350,- zodat meer woningen onder deze bescherming vallen. Maar ook met de bescherming van het puntenstelsel blijven veel vrije sector prijzen niet te betalen voor middeninkomens. Daarom blijft de inzet op een grotere sociale huursector voor lage en middeninkomens ook hard nodig.
Winkels: “Het is goed om bij zo veel mogelijk woningen woekerprijzen te voorkomen. Maar het is niet zo dat veel middeninkomens hun handen dichtknijpen bij een kale huurprijs van €1100,- omdat beleidsmakers dat ‘middenhuur’ noemen.’ De Woonbond blijft er dan ook op wijzen dat er een fors grotere sociale huursector nodig is, zodat lage en middeninkomens betaalbaar kunnen wonen. In dat kader is het ook erg vreemd dat de minister huurders met een middeninkomen in de sociale sector met inkomensafhankelijke huurverhogingen blijft opzadelen, ook als ze al een huurprijs betalen die hoger is dan de sociale huurgrens van €763.
Huurtoeslag
Ook de huurtoeslag gaat op de schop. Het kabinet wil gaan werken met een normhuur, waar de hoogte van de huurtoeslag op wordt berekend. Nu wordt de hoogte bepaald op basis van de feitelijke huur die een huurder betaalt. Huurtoeslagontvangers met een hoge huur gaan er straks dus op achteruit. Daar maakt de Woonbond zich ernstig zorgen over. Bij een overstap naar normhuur moet de norm hoog genoeg liggen om te voorkomen dat huurders met een laag inkomen en hoge huur in de problemen komen.
Minimaal 30% sociale huu
Hugo de Jonge maakte eerder al bekend een ondergrens van 30% sociale huur in elke gemeente te willen. Gemeenten die daar onder zitten moeten dus flink bijbouwen De Woonbond vindt het goed dat er een ondergrens komt, want de sociale sector is veel te klein. Tegelijkertijd moet het niet zo zijn dat gemeenten die er boven zitten op hun lauweren rusten. Ook daar blijft meer sociale huur nodig om de lange wachttijden weg te werken.
Bron: Woonbond
Stijging meldingen op Meldpunt Energiealarm
Het aantal meldingen op het Meldpunt Energiealarm is flink gestegen. In de eerste helft van het stookseizoen deden 557 mensen een melding. In de tweede helft kwamen daar nog 753 meldingen bij. Het aantal huurders dat door de gestegen energieprijzen in de problemen komt, stijgt. Met het meldpunt brengt de Woonbond in kaart met welke problemen huurders kampen.
Grote problemen onder huurders
Nu het stookseizoen voorbij is, maakt de Woonbond de balans op over de maanden waarin de kachel aan stond. In totaal deden 1310 mensen een melding tussen oktober en april. In februari publiceerde de Woonbond een tussenrapportage van de meldingen op het Meldpunt Energiealarm. Daaruit bleek dat melders grote problemen ervaren.
Meldingen blijven binnenkomen
Het verwarmen van je huis is de grootste kostenpost. Gemiddeld is dat zo’n 47% van je energierekening. Maar in slecht geïsoleerde huizen is dit nog meer. De hoge gasprijs zorgt ervoor dat de energierekening nog hoger is dan vroeger. Nu het stookseizoen voorbij is, heeft de Woonbond de meldingen opnieuw bestudeerd. Er zijn geen verschuivingen in de problemen van huurders, maar de meldingen blijven wel binnenstromen:
- melders geven gemiddeld 41% van hun inkomen uit aan huur en energie,
- hun woningen zijn slecht geïsoleerd, en
- 8 op de 10 verhuurders verduurzamen de woning niet als de huurder daar om vraagt.
Extreme energierekeningen
Op het meldpunt komen zowel meldingen binnen van mensen met een extreem hoge als een extreem lage energierekening. Er zijn mensen die meer dan €500 per maand aan energie betalen, en bij wie de energierekening hoger is dan de huur. Er zijn ook meldingen van mensen die een uitzonderlijk lage energierekening hebben van zo’n €40 per maand. Zij zetten de verwarming niet aan en doen er alles aan om de rekening nog te kunnen betalen.
Gemiddeld €190 energiekosten
Veel mensen krijgen de komende maanden te maken met nieuwe, hoge energieprijzen omdat hun contract met vaste tarieven afloopt of omdat de energieleveranciers op 1 juli opnieuw de variabele tarieven verhogen. Het maandelijks voorschotbedrag dat je aan de energieleverancier betaalt, wordt dan hoger. Uit de meldingen op het meldpunt blijkt dat huurders gemiddeld zo’n €190 per maand aan energiekosten betalen.
Meldpunt blijft open
Om de problemen in de gaten te houden blijft het Meldpunt Energiealarm ook de rest van het jaar open voor meldingen. De Woonbond zet daarnaast de campagne ‘Haal energie uit je rekening’ voort.
Bron: Woonbond
Meldpunt voor jongeren en starters
Niet het ouderlijk huis uit kunnen, ellenlang met huisgenoten wonen of alleen maar dure en tijdelijke huizen vinden. Waar je ook nog een intimiderende huisjesmelker bij krijgt. Misschien herken je jezelf in deze problemen, misschien je kind of neefjes en nichtjes. Voor jongeren en starters is het steeds moeilijker geworden om een betaalbare, vaste woonplek te vinden. Om de woonproblemen van jongeren in kaart te brengen en hen een sterkere stem te geven in politiek Den Haag, lanceert de Woonbond vandaag het Meldpunt Jongeren en Starters.
Dat deze groep hard wordt geraakt door de wooncrisis bleek wel uit de massale opkomst van jonge demonstranten bij de woonprotesten. De protesten boden hen eindelijk een plek om hun diverse ervaringen van de wooncrisis te bundelen. Juist omdat jongeren ondervertegenwoordigd zijn in de politiek en lobbygroepen is het belangrijk nu ook hun stem gehoor te blijven geven. Een meldpunt biedt inzicht in de inhoud en omvang van de problemen en geeft daarmee inzet en richting voor de belangenbehartiging.
Vergroten bewustzijn
Bovendien sterkt een meldpunt ook het bewustzijn onder jongeren zelf dat je slechte, dure en uitzichtloze woonomstandigheden niet zomaar hoeft te pikken en geeft het hen een middel om dat te uiten. Recent onderzoek in opdracht van BNNVARA geeft ook aanleiding om te concluderen dat dit belangrijk is. Daaruit kwam bijvoorbeeld naar voren dat 51% van de jonge huurders tussen de 16 en 26 jaar niet weet dat er een maximale huurprijs via een puntensysteem is. BNNVARA lanceert daarom op 19 mei de campagne ‘De Huur Is Te Duur’ (externe link). De Woonbond is bij de lancering aanwezig om de jonge huurders voor te lichten en het meldpunt onder de aandacht brengen.
Doe een melding
Ben jij zelf onder de 35 jaar, of iets ouder maar herken je je in de problematiek van jongeren en starters? Dan roepen wij jou op jouw woonproblemen via het meldpunt te delen. Heb jij jonge familieleden, vrienden of kennissen die door de wooncrisis worden getroffen? Wijs hen dan vooral op het meldpunt.
Bron: Woonbond
All-in huur? Weiger de huurverhoging!
Betaal je een all-in huurprijs? Dat wil zeggen, betaal je één bedrag voor huur, energie en eventueel andere servicekosten? Dan mag je verhuurder de huur niet verhogen. Doet de verhuurder dat wel? Dan kan je de huurverhoging met succes weigeren.
Omdat het voor huurders niet mogelijk is om bij een all-in huur te controleren wat nou precies de huurstijging ten opzichte van de kale huurprijs is, en dus niet te controleren is of de stijging niet hoger is dan toegestaan, mag een verhuurder een all-in huurprijs niet verhogen.
Stijgende energiekosten
Omdat de energiekosten hard stijgen, is het voor verhuurders die een all-in huur hanteren waarbij de energiekosten onderdeel zijn van de prijs, aanlokkelijk om toch te proberen een all-in huurprijs te verhogen. Maar dat mag dus niet. Daarvoor moet een huurprijs zijn uitgesplitst.
Controleer je huurverhoging
Als je een all-in prijs betaalt kun je de huurverhoging dus met succes weigeren. Maar er zijn nog meer gegronde redenen om bezwaar te maken tegen de huurverhoging. Doe onze online huurverhogingscheck, en kijk of je huurverhoging aan alle regels voldoet. Zo niet, dan levert de check een model bezwaarbrief die past bij jouw situatie.
Bron: Woonbond
Controleer je huurverhoging
Veel huurders hebben inmiddels een huurverhogingsvoorstel op de mat gehad. Er gelden regels waar de jaarlijkse huurverhoging aan moet voldoen. Voldoet het verhogingsvoorstel niet aan alle regels? Dan kun je de huurverhoging met succes weigeren.
Er zijn regels over hoe hoog de maximale huurstijging mag zijn, maar ook over het op tijd versturen van de huurverhoging. Een huurverhogingsvoorstel moet in de sociale huursector, minstens twee maanden van tevoren per brief bekend zijn gemaakt. Een huurverhoging die per 1 juli ingaat, moet nu dus al zijn ontvangen. Voor een vrijesectorwoning geldt geen vaste periode. In dit overzichtsartikel staan alle gronden voor een bezwaar op een rij.
Hoogte van de stijging
Hoe hoog de huur maximaal mag stijgen hangt af van in welke sector je huurt.
Vrije sector
In de vrije sector mag de huur maximaal 3,3% omhoog. Staat er een lagere huurverhoging in je contract? Dan geldt dit lagere maximum. Staat er niets in je huurcontract over de jaarlijkse huurverhoging? Dan mag de verhuurder de huur niet zomaar verhogen. Neem contact op met de Huurderslijn als dit toch gebeurt.
Sociale sector
In de sociale sector geldt een maximum van 2,3%. Tenzij je gezien je inkomen in aanmerking komt voor een inkomensafhankelijke huurverhoging, of je een zelfstandige woning huurt met een huurprijs onder de €300,-. Hiervoor gelden hogere maximale huurverhogingen.
Doe de check
De Woonbond heeft een online huurverhogingscheck waarmee je je huurverhoging kunt controleren. Als de huurverhoging niet aan de regels voldoet, levert de check een modelbrief die past bij jouw situatie.
Bron: Woonbond
WOZ telt minder mee in maximale huurprijs
Vanaf 1 mei is de beperking van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel ingegaan. Voor woningen met 142 of meer punten geldt dat het aantal punten dat de woning krijgt voor de WOZ-waarde niet meer mag zijn dan 33% van het puntentotaal.
Dat betekent voor sommige huurwoningen een lagere maximale huurprijs. Voor huurders bij wie de nieuwe maximale huurprijs onder de feitelijke huurprijs ligt, betekent dit dat ze recht hebben op huurverlaging.
Meer sociale huur
Circa 23.000 die anders bij nieuwe verhuur naar de vrije sector zouden verdwijnen woningen blijven door de aanpassing beschikbaar voor de sociale woningvoorraad. En er komen circa 15.000 woningen met nu nog een hoge vrijesectorhuur op termijn weer terug in de sociale sector. Het verschuiven van de vrije naar de sociale sector gebeurt pas bij het opnieuw verhuren van de woning. Een zittende vrijesectorhuurder heeft dus niks aan een nieuwe maximale huurprijs tot onder de liberalisatiegrens.
Huurverlaging?
Een klein aantal huurders kan wel huurverlaging krijgen. Het gaat om sociale huurders die een hoge huur betalen, bij wie de WWS-grens inmiddels tot boven de 142 punten is gestegen, en bij wie de WOZ-beperking leidt een nieuwe maximale huurprijs die lager is dan de feitelijke huurprijs die ze nu betalen. Doe de check op de website van de huurcommissie (externe link)om te kijken of in aanmerking komt voor huurverlaging.
Lees er meer over in onze huurdersvraag ‘Krijg ik huurverlaging door de WOZ-beperking?’.
Uitzonderingen
Er zijn bepaalde uitzonderingen voor de WOZ-beperking. Ook al is er dan sprake van een woning van 142 punten of meer, geldt de beperking niet in de volgende gevallen:
- Als de WOZ-waarde niet bekend is of heel laag is, wordt gerekend met een minimale WOZ-waarde in de puntenbepaling. In 2022 bedraagt deze waarde minimaal € 55.888 (tot 1 juli 2022) of € 61.198 (per 1 juli 2022). In de praktijk kan het WOZ-aandeel in de puntentelling hiermee iets hoger komen dan 33%, dit is toegestaan.
- Voor kleine nieuwbouwwoningen in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht geldt een andere toekenning van WOZ-punten. Dit zijn woningen met een oppervlakte kleiner dan 40m2, met een bouwjaar uit de periode 2018 tot en met 2022.
- Voor specifieke nieuwbouwwoningen, bedoeld voor liberalisatie geldt ook een andere toekenning van WOZ-punten. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen opgeleverd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 waarbij de woning minimaal 110 punten heeft voor alle andere onderdelen dan de WOZ-waarde.
De Woonbond vindt het goed dat de rol van de WOZ in het puntenstelsel is beperkt, maar vindt dat er nog steeds te veel punten voor de WOZ-waarde kunnen worden gegeven. Bovendien is de regeling nodeloos complex en zijn er te veel uitzonderingen op de regel.
Bron: Woonbond
WOZ telt minder mee in maximale huurprijs
Vanaf 1 mei is de beperking van de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel ingegaan. Voor woningen met 142 of meer punten geldt dat het aantal punten dat de woning krijgt voor de WOZ-waarde niet meer mag zijn dan 33% van het puntentotaal.
Dat betekent voor sommige huurwoningen een lagere maximale huurprijs. Voor huurders bij wie de nieuwe maximale huurprijs onder de feitelijke huurprijs ligt, betekent dit dat ze recht hebben op huurverlaging.
Meer sociale huur
Circa 23.000 die anders bij nieuwe verhuur naar de vrije sector zouden verdwijnen woningen blijven door de aanpassing beschikbaar voor de sociale woningvoorraad. En er komen circa 15.000 woningen met nu nog een hoge vrijesectorhuur op termijn weer terug in de sociale sector. Het verschuiven van de vrije naar de sociale sector gebeurt pas bij het opnieuw verhuren van de woning. Een zittende vrijesectorhuurder heeft dus niks aan een nieuwe maximale huurprijs tot onder de liberalisatiegrens.
Huurverlaging?
Een klein aantal huurders kan wel huurverlaging krijgen. Het gaat om sociale huurders die een hoge huur betalen, bij wie de WWS-grens inmiddels tot boven de 142 punten is gestegen, en bij wie de WOZ-beperking leidt een nieuwe maximale huurprijs die lager is dan de feitelijke huurprijs die ze nu betalen. Doe de check op de website van de huurcommissie (externe link)om te kijken of in aanmerking komt voor huurverlaging.
Lees er meer over in onze huurdersvraag ‘Krijg ik huurverlaging door de WOZ-beperking?’.
Uitzonderingen
Er zijn bepaalde uitzonderingen voor de WOZ-beperking. Ook al is er dan sprake van een woning van 142 punten of meer, geldt de beperking niet in de volgende gevallen:
- Als de WOZ-waarde niet bekend is of heel laag is, wordt gerekend met een minimale WOZ-waarde in de puntenbepaling. In 2022 bedraagt deze waarde minimaal € 55.888 (tot 1 juli 2022) of € 61.198 (per 1 juli 2022). In de praktijk kan het WOZ-aandeel in de puntentelling hiermee iets hoger komen dan 33%, dit is toegestaan.
- Voor kleine nieuwbouwwoningen in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht geldt een andere toekenning van WOZ-punten. Dit zijn woningen met een oppervlakte kleiner dan 40m2, met een bouwjaar uit de periode 2018 tot en met 2022.
- Voor specifieke nieuwbouwwoningen, bedoeld voor liberalisatie geldt ook een andere toekenning van WOZ-punten. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen opgeleverd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 waarbij de woning minimaal 110 punten heeft voor alle andere onderdelen dan de WOZ-waarde.
De Woonbond vindt het goed dat de rol van de WOZ in het puntenstelsel is beperkt, maar vindt dat er nog steeds te veel punten voor de WOZ-waarde kunnen worden gegeven. Bovendien is de regeling nodeloos complex en zijn er te veel uitzonderingen op de regel.
Bron: Woonbond
Veel klachten over huurstijging op al hoge huurprijs
De Woonbond ontvangt veel klachten en meldingen van huurders die al een hoge huurprijs betalen, en toch nog steeds de extreme inkomensafhankelijke huurverhoging van €50,- of 100,- euro per maand krijgen.
De hoge stijging is veel huurders een doorn in het oog. Niet in de laatste plaats omdat ze vaak al een huurprijs boven de sociale huurgrens betalen.
Tienduizenden sociale huurders boven sociale huurgrens
Vaak wordt er door melders aangegeven dat ze zelfs al een huurprijs boven de sociale huurgrens (€763,-) betalen. Ze betalen dus meer dan de sociale huurgrens, maar worden nog steeds als zogenaamde ‘scheefwoner’ behandeld. Inmiddels zijn er ruim 51.000 hurende huishoudens die meer dan de sociale huurgrens betalen voor hun sociale huurwoning van een corporatie. Dit bleek uit de onlangs gepubliceerde ‘Staat van de corporatiesector (externe link)’. Over andere verhuurders dan woningcorporaties zijn dit soort recente cijfers er niet. Het is dus niet bekend hoeveel sociale huurwoningen van vastgoedbeleggers een huurprijs hebben die boven de sociale huurgrens is gestegen.
Ook in het Meldpunt Huuralarm ontvangt de Woonbond veel meldingen over de huurverhoging.
Nieuw systeem
Het is dit jaar voor het eerst dat de inkomensafhankelijke huurverhoging in deze vorm wordt toegepast. Voorheen was er alleen een hoger huurverhogingspercentage voor iets hogere inkomens. Nu zijn dat dus stappen van €50,- en 100,- met verschillende inkomensgrenzen voor eenpersoons en meerpersoonshuishoudens. Lees er meer over in dit webartikel.
Niet te verkopen
De Woonbond is altijd tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging geweest. Middeninkomens lopen tegen hoge huurstijgingen aan, terwijl er op de woningmarkt vaak geen betaalbaar alternatief is. Bovendien vergroot het de al ongelijke behandeling van huurders ten opzichte van kopers. Als je als huurder wat meer gaat verdienen verdwijnt het in de zakken van de verhuurder terwijl een koper met een hoger inkomen meer kan lenen en vervolgens meer profiteert van de hypotheekrenteaftrek. Het is wat de Woonbond betreft al helemaal niet te verkopen om huurders een inkomensafhankelijke huurverhoging op te leggen terwijl ze al meer betalen dan de sociale huurgrens. Het argument dat ze dan 'ten onrechte' een sociale huurprijs betalen gaat dan immers niet meer op.
Verhuurderheffing
Komend jaar wordt de verhuurderheffing afgeschaft. De eerste vorm van de inkomensafhankelijke huurverhoging werd in 2013 ingevoerd, mede om verhuurders de financiële ruimte te geven de verhuurderheffing te kunnen betalen. Nu de heffing van tafel is, ligt het voor de hand dat alle huurders daar ook van gaan profiteren. Ze hebben er immers ook voor betaald via hogere huren. Voor de komende jaren pleit de Woonbond voor een huurbevriezing.
Bron: Woonbond
Controleer je huurverhoging
In 2022 gelden er weer veel nieuwe regels voor de jaarlijkse huurverhoging. Met de online check van de Woonbond kun je controleren of je huurverhoging wel aan alle regels voldoet, of dat je die huurverhoging met een bezwaar kunt tegenhouden.
De Woonbond heeft een online check, maar ook een compleet webdossier jaarlijkse huurverhoging 2022. Daarin staan de belangrijkste regels en redenen voor bezwaar beschreven.
Sociale huur
Voor sociale huurders geldt een maximum van 2,3%, tenzij ze in aanmerking komen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging, of een huurverhoging voor relatief lage huren (een kale huurprijs onder de €300,-). Dit geldt niet voor kamerhuurders, voor hen geldt altijd een maximum van 2,3%.
De inkomensafhankelijke huurverhoging is maximaal €50,- of maximaal €100,- afhankelijk van het inkomen. Voor het eerst gelden er verschillende inkomensgrenzen voor eenpersoons en meerpersoonshuishoudens.
Vrije sector
Voor huurders in de vrije sector geldt een maximum van 3,3%, tenzij er een lagere maximum in het huurcontract staat. Dan geldt dat lagere maximum.
Huurverhogingscheck
Bron: Woonbond
Te weinig sociale huur in veel gemeenten
Twee derde van de gemeenten voldoet bij lange na niet aan de eis van het kabinet om dertig procent van de woningen beschikbaar te hebben voor sociale huur, blijkt uit onderzoek van Trouw.
Het kabinet wil dat in ieder geval 30 procent van de woningen in een gemeente een sociale huurwoning is. Bijna twee derde van de gemeenten haalt die 30 procent niet. Vaak zelfs bij lange na niet: 40 procent van de gemeenten heeft minder dan een kwart sociale huur, bijna een op de zeven blijft zelfs onder de 20 procent steken.
Grotere en breed toegankelijke sociale huursector nodig
De Woonbond vindt het goed dat er eindelijk breed erkend wordt dat er veel te weinig sociale huurwoningen zijn. Tegelijkertijd vindt de Woonbond dat er in de huidige discussie nog steeds te veel over sociale huurwoningen wordt gesproken als een sociale voorziening. Woonbonddirecteur Zeno Winkels. ‘Het gaat om een thuis. Voor een hele brede doelgroep. Voor mensen met een wat lager of een middeninkomen. Daar moet in alle gemeenten de ruimte voor zijn.’
Wetvoorstel tegen afname sociale huur
Landelijk gezien neemt het aantal sociale huurwoningen al lang af. De Woonbond vindt het goed dat in gemeenten met weinig sociale huur duidelijk wordt dat de ze ook moeten bijdragen aan een grotere sociale sector. Tegelijkertijd moet ervoor gezorgd worden dat de sociale voorraad niet verder krimpt, ook niet op plekken waar al veel sociale huurwoningen zijn. Een tijdje terug dienden de SP, PvdA en GroenLinks een wetsvoorstel in om het aantal sociale huurwoningen in gemeenten niet terug te laten lopen. Volgens de Woonbond is het goed om zo’n ‘slot op de deur’ te hebben en tegelijkertijd in te zetten op bijbouwen van sociale huurwoningen.
Bron: Woonbond
Rookmelders in huis vanaf 1 juli 2022 verplicht
Vanaf 1 juli 2022 zijn rookmelders in alle woningen verplicht. Op iedere verdieping van een huis waar gewoond wordt, moet minstens één goedgekeurde rookmelder hangen. Ook huurders kunnen deels verantwoordelijk zijn voor de rookmelders.
Waar moet de rookmelder hangen?
Op een zolder of in een kelder waar niet wordt gewoond, hoeven geen rookmelders te komen. In besloten ruimtes waar een vluchtroute doorheen loopt, juist wel. En in kamerwoningen zoals in studentenhuizen, is straks in iedere kamer een rookmelder verplicht. De verplichting per 1 juli is er gekomen door een aanpassing van het Bouwbesluit. Daarin staan alle voorschriften waaraan een veilige woning moet voldoen.
Verhuurder aan zet
In de eerste plaats is de verhuurder verantwoordelijk voor het plaatsen van rookmelders. Het is op grond van het Bouwbesluit echter ook mogelijk dat ‘een huurder of gebruiker’ verantwoordelijk is. De wetgever heeft hierover opgemerkt dat de huurder kan worden aangesproken op 'het vervangen van de batterijen van een rookmelder'.
Gebrek
Het ontbreken van een rookmelder kan vanaf 1 juli gelden als een gebrek (artikel 7:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek). De verhuurder moet gebreken herstellen. Doet hij of zij dat niet? Dan kan een huurder mogelijk zelfs huurverlaging krijgen. Daarnaast lopen verhuurders het risico op een boete vanuit de gemeente.
Handhaving door gemeenten
Niemand verwacht dat gemeenten vanaf 1 juli elke woning gaan controleren of er wel rookmelders hangen. Maar ze zouden dat wel steeksproefgewijs kunnen doen. Of kunnen reageren op een verzoek om handhaving van een huurder bijvoorbeeld.
Huurders een rol in controle rookmelders
Als huurder moet je meewerken aan plaatsing van rookmelders. Je kunt ook aangesproken worden op het controleren van de rookmelders en het zo nodig vervangen van batterijen. In die zin zijn de rookmelders dus een gedeelde verantwoordelijkheid tussen verhuurder en huurder. Hierover kunnen afspraken worden opgenomen in een huurcontract.
Bron: Woonbond
Pleidooi voor ‘echte sociale huur’
De vereniging van woningcorporaties Aedes ontwikkelde een stappenplan (externe link) om te bepalen of nieuwwoningen ook echte sociale huur zijn. Dit stappenplan is gericht op gemeentes en corporaties. Volgens Aedes is het belangrijk om niet alleen te kijken naar de huurprijs van een nieuwbouwwoning, maar ook naar andere criteria.
Bij grotere nieuwbouwprojecten werken bijna alle gemeentes met minimumpercentages voor sociale huur. Officieel hoeft een woning maar aan één criterium te voldoen om onder dat percentage te vallen: de huurprijs bij aanvang moet lager zijn dan de liberalisatiegrens.
Nep sociale huur
Aedes merkt in de praktijk dat ontwikkelaars hier gebruik van maken door te werken met nep sociale huur. Deze woningen zijn bijvoorbeeld heel klein, of worden na een tijdelijk contract van vijf jaar voor een veel hogere, geliberaliseerde huurprijs aan volgende bewoner verhuurd. Het stappenplan is bedoeld om gemeentes en corporaties hiervan bewust te maken.
Goed nadenken bij start bouwplan
In het stappenplan werken corporaties en gemeentes samen om, in het beginstadium van het bouwplan, goed na te denken over de verwachtingen die er zijn over de sociale huurwoningen. Voor wie zijn ze bedoeld? Hoelang moeten ze als sociale huurwoning verhuurd blijven? Wordt er verwacht dat er woningen worden toegewezen aan speciale doelgroepen? Moet er geïnvesteerd worden in de leefbaarheid?
Woonbond: leg dit ook in wet vast
De Woonbond ondersteunt de visie van Aedes. Er moet inderdaad meer worden vastgelegd over de nieuwbouw van sociale huurwoningen. De Woonbond wil daarbij nog verder gaan dan het opstellen van een stappenplan en pleit voor wetswijziging. Op die manier is het helemaal duidelijk wat er van een ontwikkelaar wordt verwacht. In het Plan voor de Volkshuisvesting heeft de Woonbond een aantal aanvullende criteria voor de definitie van sociale huur beschreven. Dit zijn bijvoorbeeld:
- redelijke prijs/kwaliteitsverhouding
- toewijzing via woonruimteverdeelsysteem
- volgen van Sociaal Huurakkoord en lokale prestatieafspraken
- toegang voor speciale doelgroepen
Als deze criteria aan de wettelijke definitie worden toegevoegd, voorkom je dat ontwikkelaars woningen kunnen neerzetten die officieel onder 'sociale huur' vallen, maar die helemaal niet sociaal zijn.
Bron: Woonbond
Beperking WOZ-waarde gaat binnenkort in
De beperking van de WOZ-waarde (ook wel 'WOZ-cap' genoemd) in het bepalen van de maximale huurprijs gaat in op 1 mei 2022. Voor een deel van de huurwoningen betekent dit dat de maximale huurprijs voor niet meer dan 33% mag worden bepaald door de WOZ-waarde.
In Nederland hebben we een puntensysteem (het woningwaarderingsstelsel of WWS) waarmee de maximale huurprijs van een woning wordt berekend. Een woning krijgt punten voor het aantal vierkante meters, het energielabel, en de voorzieningen. Maar ook voor de hoogte van de WOZ-waarde. Woningen die boven de 142 punten in de verhuur gaan, vallen in de vrije of geliberaliseerde sector. Er geldt dan geen maximale huurprijs meer. Doordat de WOZ-waarde een grote rol speelt in het puntenaantal van een woning, zijn te veel woningen duur in de vrije sector te verhuren. De beperking van de WOZ-waarde voor woningen vanaf de 142 punten zet hier een kleine rem op.
Maximaal 33%
Dit betekent dat het aantal punten op basis van de WOZ-waarde bij woningen die 142 of meer punten hebben volgens het woningwaarderingsstelsel beperkt wordt tot maximaal 33% van het puntentotaal. Door deze maatregel vallen sommige woningen die nu in de vrije sector worden verhuurd bij nieuwe verhuur weer in de sociale sector en blijven meer woningen die nu in de sociale sector verhuurd worden voor de sociale sector behouden.
Volgens het ministerie (externe link)blijven door deze regeling circa 23.000 woningen beschikbaar voor de sociale woningvoorraad die anders bij nieuwe verhuur naar de vrije sector zouden verdwijnen, en komen circa 15.000 woningen met nu nog een hoge vrijesectorhuur op termijn weer terug in de sociale sector. Het verschuiven van de vrije naar de sociale sector gebeurt pas bij het opnieuw verhuren van de woning. Een zittende vrijesectorhuurder heeft dus niks aan een nieuwe maximale huurprijs tot onder de liberalisatiegrens.
Huurverlaging?
Een klein aantal huurders kan wel huurverlaging krijgen. Het gaat om sociale huurders die een hoge huur betalen, bij wie de WWS-grens inmiddels tot boven de 142 punten is gestegen, en bij wie de WOZ-beperking leidt een nieuwe maximale huurprijs die lager is dan de feitelijke huurprijs die ze nu betalen.
Lees er meer over in onze huurdersvraag ‘Krijg ik huurverlaging door de WOZ-beperking?’.
Uitzonderingen
Er zijn bepaalde uitzonderingen voor de WOZ-beperking. Ook al is er dan sprake van een woning van 142 punten of meer, geldt de beperking niet in de volgende gevallen:
- Als de WOZ-waarde niet bekend is of heel laag is, wordt gerekend met een minimale WOZ-waarde in de puntenbepaling. In 2022 bedraagt deze waarde minimaal € 55.888 (tot 1 juli 2022) of € 61.198 (per 1 juli 2022). In de praktijk kan het WOZ-aandeel in de puntentelling hiermee iets hoger komen dan 33%, dit is toegestaan.
- Voor kleine nieuwbouwwoningen in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht geldt een andere toekenning van WOZ-punten. Dit zijn woningen met een oppervlakte kleiner dan 40m2, met een bouwjaar uit de periode 2018 tot en met 2022.
- Voor specifieke nieuwbouwwoningen, bedoeld voor liberalisatie geldt ook een andere toekenning van WOZ-punten. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen opgeleverd in het kalenderjaar 2015, 2016, 2017, 2018 of 2019 waarbij de woning minimaal 110 punten heeft voor alle andere onderdelen dan de WOZ-waarde.
Wat vindt de Woonbond hiervan?
Initiatiefwet om krimp sociale sector tegen te gaan
De Woonbond pleit in een brief aan de Tweede Kamer voor de initiatiefwet van GroenLinks, de SP en de PvdA om ervoor te zorgen dat de sociale woningvoorraad niet verder krimpt. Vandaag verdedigen de indieners de initiatiefwet.
De Woonbond wijst er in de brief op dat het aantal sociale huurwoningen de afgelopen jaren fors is afgenomen, waardoor de druk op de sociale huursector steeds groter wordt. Het aandeel sociale huur nam van 2015 tot en met 2021 af van 29,3% tot 27,2%.
Minder aanbod, meer vraag
Zo komen er jaarlijks steeds minder sociale huurwoningen beschikbaar en nemen de wachttijden toe. Het aantal nieuwe verhuringen van sociale huurwoningen bij corporaties daalde van circa 210.000 woningen in 2015 naar nog geen 180.000 in 2021. Ook moeten te veel huurders hun heil zoeken in een te dure particuliere huurwoning, omdat een sociale huurwoning bij een corporatie lang op zich laat wachten. Ondertussen nam het aandeel sociale huurwoningen in de particuliere huursector met een vijfde af, doordat steeds meer van deze woningen duur worden verhuurd in de vrije sector. Het aanbod kromp dus en de vraag naar sociale huur nam juist toe.
Trek een grens
In de initiatiefwet stellen de drie partijen voor om wettelijk vast te leggen dat lokale prestatieafspraken er niet voor mogen zorgen dat de sociale woningvoorraad afneemt. De sociale huursector moet na jaren van krimp juist weer groeien. De Woonbond vindt het daarom een goede stap om een grens te trekken, om ervoor te zorgen dat de krimp wordt gestopt.
De bond spreekt de landelijke politiek aan op de verantwoordelijkheid voor het recht op wonen. De sociale sector moet weer groeien. Een ondergrens om te zorgen dat gemeenten de betaalbare voorraad in stand houden is daarbij een logische en noodzakelijke stap.
Bron: Woonbond
Tienduizenden betaalbare huurwoningen minder
Het aantal sociale huurwoningen met een betaalbare huurprijs voor lage inkomens nam in een jaar tijd fors af. Van 2019 tot 2020 was er sprake van ruim 52.500 minder woningen met een huurprijs tot de ‘kwaliteitskortingsgrens’ (die ligt dit jaar op €442,46) en de lage ‘aftoppingsgrens’ (dit jaar €663,25).
Voor veel lage inkomens zijn hogere huurprijzen niet op te brengen. De Woonbond vindt deze cijfers uit het recent gepubliceerde rapport ‘de staat van de corporatiesector’ ronduit zorgwekkend. De bond dringt er bij minister De Jonge op aan te zorgen voor meer betaalbare huurwoningen.
Meer betaalbare huurwoningen
De Woonbond wil dat het huurbeleid de komende jaren zorgt dat corporaties weer meer betaalbare woningen verhuren. Ook worden er steeds minder sociale huurwoningen aangeboden, terwijl lage inkomens steeds minder alternatieven hebben voor een betaalbare corporatiewoning. Dat laat zien dat het aanbod van sociale huurwoningen omhoog moet. De betaalbare sociale sector moet veel groter.
Stijgende huren en minder betaalbare woningen
Door de jaarlijkse huurverhogingen en huurverhogingen bij het opnieuw verhuren van een vrijgekomen huurwoning, verdwijnen er te veel sociale huurwoningen uit het betaalbare segment. Dat betekent dat huurders met een laag inkomen steeds meer kwijt zijn aan huur. Ook als ze huurtoeslag ontvangen. Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt hoe dan ook een deel van de huurprijs zelf. Het (inkomensafhankelijke) bedrag dat ieder huishouden met toeslag helemaal zelf moet betalen heet ´basishuur'. Over het deel van de huurprijs dat tussen de basishuur en de aftoppingsgrens valt, is huurtoeslag mogelijk. Over het eerste stukje (tot de kwaliteitskortingsgrens) krijg je 100% toeslag, over het tweede stukje (tot de aftoppingsgrens) 65%. Dus des te hoger de huur boven de kwaliteitskortingsgrens, des te meer huur huurtoeslagontvangers betalen.
Minder aanbod, meer vraag
Een koopwoning of een betaalbare huurwoning in de steeds duurdere particuliere huursector is voor meer en meer huishoudens een onhaalbare kaart. Huishoudens met een laag inkomen raken hierdoor steeds meer aangewezen op de sociale huurwoningen van corporaties. Maar het aandeel sociale huurwoningen van corporaties binnen de woningmarkt daalt juist: van 29,3% naar 27,2%, waarschuwt de Autoriteit Woningcorporaties. Er worden dan ook steeds minder minder betaalbare corporatiewoningen aangeboden waardoor de wachttijden toenemen. Het aantal aangeboden sociale corporatiewoningen daalde van meer dan 210.000 woningen in 2015 tot minder dan 180.000 in 2020. Het aantal aangeboden woningen waar huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag toegang tot hebben daalde zelfs tot onder de 140.000.
Sociale huur bij particulieren nam fors af
Uit het rapport blijkt dat het aantal sociale huurwoningen bij particulieren van 2015 tot en met 2020 met een vijfde is afgenomen. Ze zijn, bijvoorbeeld doordat de WOZ-waarde sinds 2015 een rol is gaan spelen in het bepalen van de maximale huurprijs via het woningwaarderingsstelsel, makkelijker boven de zogenaamde ‘liberalisatiegrens’ te verhuren. En als ze boven die grens in de verhuur mogen, geldt er geen maximale huurprijs meer. De huurdersorganisatie wil dat het woningwaarderingsstelsel huurders weer beter gaat beschermen tegen hoge huurprijzen, en wil af van de rare knip waardoor woningen boven de grens opeens voor gigaprijzen in de verhuur kunnen.
Programma betaalbaar wonen
Minister De Jonge start half april met een programma betaalbaar wonen. Hij heeft aangegeven daarbij in ieder geval naar het huurbeleid, de huurtoeslag en het beter reguleren van de vrije sector te willen kijken. De Woonbond zit daarbij ook aan tafel.
Bron: Woonbond
De Jonge start programma betaalbaar wonen
In een brief aan de Tweede Kamer kondigt minister De Jonge aan met een programma betaalbaar wonen te komen om ervoor te zorgen dat huren weer betaalbaar wordt. Het streven is om ervoor te zorgen dat minder mensen kampen met te hoge woonlasten. De Woonbond neemt deel aan het programma.
In de Kamerbrief (externe link) geeft de minister aan voor huurders te willen kijken naar het huurbeleid (de jaarlijkse huuraanpassingen), de huurtoeslag en het reguleren van de middenhuur.
Huurbeleid
De Jonge schrijft dat hij voor de huurverhogingen in 2023 wil kijken welke aanpassingen er nodig zijn om met name voor lage inkomens hoge woonlasten te beperken. In een brief (externe link) over de huurverhoging in 2022 verwees de Jonge ook naar de hoge inflatie. Omdat de inflatie van dit jaar een belangrijke rol speelt in de hoogte van de huurverhoging voor volgend jaar, moet daar wat aan gebeuren. De inflatie is immers erg hoog. Voor 2023 wil De Jonge de ruimte voor huurverhogingen dus meenemen in zijn voornemen om te zorgen dat er minder mensen zijn met te hoge woonlasten. Dat de huurverhoging in 2022 wel doorgaat is een gemiste kans om een eerste stap te zetten om huurders te helpen.
Sociale sector voor lage én middeninkomens
De Woonbond vindt het een goed streven om het huurbeleid in dienst te zetten van betaalbare woonlasten. Ook wijst de bond erop dat, nu de verhuurderheffing (de belasting op sociale huur) is afgeschaft, huurders dat ook moeten gaan merken in hun portemonnee. Ze zijn immers onder druk van die heffing ook veel te hoge huren gaan betalen. Daarbij is het wel van belang voor ogen te houden dat de sociale sector er voor lage én middeninkomens moet zijn. De regeringsplannen om middeninkomens met hoge huurstijgingen ‘marktconforme’ huurprijzen te laten betalen staan hier haaks op.
Huurtoeslag
De minister wil de huurtoeslag inzetten om te zorgen dat minder mensen hoge woonlasten hebben. Het is nog onduidelijk hoe dit valt te rijmen met sommige plannen uit het regeerakkoord voor de huurtoeslag. In het akkoord staat onder andere dat de eigen bijdrage voor huurders met huurtoeslag (het deel van de huur dat ze volledig zelf moeten betalen) omhoog gaat, en gaan huurders huurtoeslag krijgen op basis van een ‘normhuur’ in plaats van de echte huurprijs die ze betalen. Dat pakt slecht uit voor huurders met een hogere huurprijs dan de normhuur. Door deze maatregelen dreigen woonlasten voor veel huurders juist omhoog te gaan.
Huurtoeslag moet huurders vooruit helpen
De Woonbond vindt dat de eigen bijdrage voor huurders met huurtoeslag omlaag moet, en de normhuur hoog genoeg moet zijn om te zorgen dat huurders met een hoge huur niet in de problemen komen. Wijzigingen in de huurtoeslag moeten er niet toe leiden dat huurders met een laag inkomen een groter deel van dat inkomen kwijt zijn aan wonen. Dat huurders boven de liberalisatiegrens straks wel aanspraak kunnen maken op huurtoeslag is wel een verbetering. De Woonbond heeft zich hier ook hard voor gemaakt.
Reguleren ‘middenhuur’
De zogenaamde ‘middenhuur’ is het begin van de vrije sector huur. Het gaat ongeveer om het segment tussen de 800 en de 1200 euro. De minister wil een deel van de vrije sector gaan reguleren om woekerprijzen tegen te gaan. Dat betekent dat er een maximale huurprijs voor woningen gaat gelden. Het is nog onduidelijk op welke manier de minister dit wil gaan doen, en welke grenzen hier worden gehanteerd.
Trek huurprijsbescherming door
De Woonbond is er voor om de huidige huurprijsregulering door te laten lopen. Nu is het zo dat woningen die tot de liberalisatiegrens (€763,47) in de verhuur mogen volgens het puntenstelsel een maximale huurprijs hebben. Die maximale huurprijs hangt samen met de kwaliteit van de woning. Maar zo gauw een woning boven die prijs in de verhuur mag, geldt er geen maximum meer. De Woonbond wil af van die rare knip, zodat er een relatie blijft tussen de kwaliteit van de woning en de maximaal toegestane prijs.
Bron: Woonbond
Verbod op loden leidingen op komst
De minister van Volkshuisvesting, Hugo de Jonge, werkt aan een verbod op loden drinkwaterleidingen in de huursector. Dat heeft hij op 4 februari aan de Tweede Kamer laten weten. Hiermee voert de overheid de druk op verhuurders om loden leidingen te vervangen op.
De afgelopen jaren hebben wetenschappers ontdekt dat het binnen krijgen van lood niet alleen voor kinderen en (ongeboren) baby’s, maar ook voor volwassenen schadelijk is. En dat lood schadelijker is dan vroeger werd gedacht. Daarom adviseerde de Gezondheidsraad in 2019 dat er met spoed loden drinkwaterleidingen vervangen moeten worden. Loden leidingen kunnen nog voorkomen in gebouwen van voor 1960.
Aanpak in de huursector
In de huursector zijn Aedes (de koepel van woningcorporaties), IVBN (de vereniging van institutionele beleggers) en Vastgoed Belang (de vereniging van particuliere verhuurders) actief aan de slag gegaan om de verhuurders te stimuleren op zoek te gaan naar loden leidingen en deze te vervangen. Ook hebben een aantal gemeenten alle eigenaren van panden van voor 1960 geïnformeerd.
Loden leidingen is een gebrek
Loden drinkwaterleidingen in huizen zijn formeel een gebrek aan de woning. Daarom kan de Huurcommissie een huurverlaging instellen als een verhuurder de loden leidingen in een huurwoning niet vervangt. In de afgelopen jaren heeft de Huurcommissie forse huurverlagingen (tot 40%) aan verhuurders opgelegd die weigerden de leidingen te vervangen. Bovendien heeft de Huurcommissie haar beleid gewijzigd: een huurder hoeft niet meer aan te tonen dat er lood in het kraanwater zit als er loden leidingen zichtbaar zijn.
Gevolgen van het verbod
Ondanks alle inspanningen zijn er nog steeds verhuurders die geen onderzoek doen of er loden leidingen aanwezig zijn en ook hun huurders niet informeren. Daarom heeft de minister nu besloten over te gaan tot een verbod voor de huursector. Door dit verbod hebben gemeenten de mogelijkheid om weigerende verhuurders aan te pakken. Bovendien krijgen huurders de mogelijkheid om ook bij de gemeente aan te kloppen als hun verhuurder niets doet aan loden leidingen of aan te veel lood in het kraanwater. Nu kan je als huurder alleen terecht bij de Huurcommissie of de rechter.
Verdere informatie
Het verbod op loden leidingen wordt opgenomen in het Besluit bouwwerken leefomgeving. Zodra het besluit is aangepast, zal de Woonbond hierover berichten. Meer informatie kun je vinden op de webpagina Lood in drinkwater.
Bron: Woonbond
Sociale huren stijgen maximaal met 2,3 procent
De huren in de sociale sector (sociale huurwoningen in bezit van corporaties of particulieren) mogen in 2022 met maximaal 2,3% stijgen. Tenzij huurders een relatief lage huur hebben, of op basis van hun inkomen in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor deze groepen geldt een hogere huurverhoging. Dat blijkt uit een brief die minister De Jonge vandaag stuurde naar de Tweede Kamer.
De Woonbond heeft gepleit voor het doorzetten van de huurbevriezing. Gezien de stapeling van kosten door de duurder geworden boodschappen en hoge energierekeningen is het een gemiste kans dat De Jonge hier nu niet voor kiest. Wel geeft hij aan in 2023 betaalbaarheid meer mee te wegen.
Lage huur? Hoge stijging
Voor huurders van een sociale huurwoning met een huurprijs onder de €300,- geldt een maximale huurverhoging van €25,-.
Inkomensafhankelijke huurverhoging
Er geldt een forse inkomensafhankelijke huurverhoging voor huurders met een iets hoger inkomen. Hierbij wordt er ook een onderscheid gemaakt tussen eenpersoonshuishoudens en meerpersoonshuishoudens. Het gaat om een verhoging van maximaal 50 euro of maximaal 100 euro van de maandhuur.
50 euro
- Eenpersoonshuishoudens met een inkomen vanaf €47.948,-
- Meerpersoonshuishoudens met een inkomen vanaf €55.486,-
100 euro
- Eenpersoons huishoudens met een inkomen vanaf €56.527,-
- Meerpersoonshuishoudens met een inkomen vanaf €75.369,-
Woonbond komt met huurverhogingscheck
De Woonbond komt zoals elk jaar nog met een check waarmee huurders kunnen controleren of hun huurverhoging niet te hoog is.
Bron: Woonbond
Kabinetsplan: bij hoge huur minder huurtoeslag
Per 2025 wil het kabinet de huurtoeslag hervormen. Voor sommige huishoudens pakken de geplande veranderingen heel ongunstig uit, waardoor ze erop achteruit gaan. Dit concludeert het Nibud in een doorrekening van kabinetsplannen.
De plannen om de huurtoeslag aan te passen zijn nog niet concreet of in detail uitgewerkt, maar in het coalitieakkoord geeft het kabinet wel een richting aan voor de toekomst.
Fictieve huur: 608 euro
In het coalitieakkoord staat dat het kabinet overweegt de huurtoeslag te hervormen naar een systeem van normhuren op basis van inkomen. In dit systeem wordt uitgegaan van een fictieve huur van 608 euro in 2025. Dat betekent dat de huurtoeslag voor iedereen wordt berekend alsof de huur 608 euro is.
De Tweede Kamer vroeg aan het Nibud om deze plannen door te rekenen. In die doorrekening is de conclusie dat huurtoeslagontvangers er in 2025 fors op achteruit zouden gaan als hun daadwerkelijke huur boven de normhuur van 608 euro valt.
Bij hoge huur minder toeslag
Alleenstaande huurders met een kleine woning en een relatief lage huur zouden er in het nieuwe stelsel op vooruitgaan. Zij betalen namelijk vaak minder dan 608 euro. Grotere huishoudens gaan er over het algemeen op achteruit, omdat zij vaker in een wat grotere en duurdere huurwoning wonen.
Arjen Vliegenthart is directeur van het Nibud. Over de hervorming merkt hij op: “Het hele idee achter het toeslagenstelsel, waarbij huishoudens een financiële bijdrage kregen die bij hun inkomen en omstandigheden paste, was goed en nodig. Dat het in de praktijk niet goed werkte, was een harde les. Juist daarom vinden wij het zo belangrijk dat, nu we het gaan veranderen, er ook iets goeds en beters voor terugkomt. Het kan dan volgens ons niet de bedoeling zijn dat mensen die een hogere huur hebben straks minder toeslag krijgen, waardoor ze financieel gezien slechter af zijn.”
Grote zorgen over betaalbaarheid
Ook de Woonbond heeft grote zorgen over de impact van de huurtoeslagplannen voor huurders met een hoge huur en een smalle beurs. De huur is voor hun nu al vaak niet te betalen, bleek eerder uit een onderzoek van het Nibud in opdracht van de Woonbond en Aedes. Volgens de Woonbond moet de huurtoeslag juist omhoog om de betaalbaarheid voor deze huurders te verbeteren. Woonbonddirecteur Zeno Winkels: “Als minister De Jonge betaalbaar wonen serieus neemt, verhoogt hij de huurtoeslag voor alle huurders. Zo kan hij armoede echt effectief aanpakken.”
Bron: Woonbond
Binnenkort weer bericht over WOZ-waarde van je woning
Huurders ontvangen binnenkort een nieuwe 'WOZ-beschikking' van hun gemeente. Huur je een sociale huurwoning? Dan is de WOZ-waarde belangrijk. De 'maximaal toegestane huurprijs' van je woning hangt mede af van de WOZ-waarde.
In de eerste maanden van 2022 hoor je bericht te krijgen van de gemeente over de WOZ-waarde van je woning op peildatum 1 januari 2021. Je kunt bezwaar maken als je meent dat de vastgestelde waarde niet klopt. Daar heb je zes weken de tijd voor.
Waar staat de nieuwe WOZ-waarde?
De gemeente stuurt ieder jaar bericht over gemeentelijke heffingen die je moet betalen, zoals afvalstoffenheffing en -niet in alle gemeenten- rioolheffing. In dat bericht staat ook wat de WOZ-waarde van je woning is. Krijg je geen papieren post van je gemeente? Let dan op de Berichtenbox van MijnOverheid. Als je in MijnOverheid hebt gekozen voor digitale post van je gemeente krijg je de aanslag niet meer op papier.
Sociale huurwoning? WOZ-waarde heeft invloed op huur
Als je een sociale huurwoning hebt is de WOZ-waarde belangrijk. De WOZ-waarde bepaalt niet rechtstreeks hoe hoog je huurprijs is, maar heeft er indirect wel invloed op. Alle sociale huurwoningen hebben een ‘maximaal toegestane huurprijs’. Hoe hoog die maximale prijs is wordt voor een deel bepaald door de WOZ-waarde. Of je sociaal huurt of niet hangt af van de huurprijs bij de start van de huur. Je kunt het controleren via deze online check of kijk deze video (externe link) voor meer informatie.
Lagere WOZ-waarde kan recht op huurverlaging geven
Betaal jij op dit moment een huur die dicht in de buurt komt van de maximale huurprijs? Dan kan een lagere WOZ-waarde ervoor zorgen dat de ‘maximaal toegestane huurprijs’ lager wordt dan de huur die je nu betaalt. En als dat aan de orde is moet je verhuurder de huur verlagen. Als je verhuurder dit weigert kun je naar de Huurcommissie om de huurverlaging af te dwingen.
Hoe bezwaar maken?
De Woonbond heeft op een rijtje gezet waar je als huurder op moet letten om te kijken of je succesvol bezwaar kunt maken tegen een hoge WOZ-waarde. Ook hebben wij een gratis modelbrief voor het maken van bezwaar. Huurders die lid zijn van de Woonbond kunnen met vragen ook terecht bij de Huurderslijn.
Bron: Woonbond
In gesprek met minister De Jonge over wooncrisis
Vandaag kwam minister voor Volkshuisvesting Hugo de Jonge langs bij de Woonbond om in gesprek te gaan over de belangrijkste thema’s in het aanpakken van de wooncrisis.
De Jonge ging samen met enkele ambtenaren in gesprek met het bestuur van de Woonbond en directeur Zeno Winkels.
Betaalbaarheid
Dat gesprek ging over de zorgen over de betaalbaarheid van huurwoningen. Ook de jaarlijkse huurverhoging kwam aan bod. Omdat de huurprijzen voor veel huurders al te hoog zijn. De zorgen die spelen bij het oplopen van vaste lasten, nu de inflatie stijgt en bewoners dat al merken bij de hogere prijzen in de supermarkt en aan de oplopende energierekening. De Woonbond heeft in dit gesprek zijn standpunt over huurbevriezing verder uitgelegd.
Daarnaast is er gesproken over de nodige nieuwbouw, de inzet op leefbare wijken, het versterken van huurdersinspraak en het reguleren van huurprijzen in de vrije sector.
Goed gesprek
Zeno Winkels: ‘We kijken terug op een goed gesprek, waarin de grote thema’s en uitdagingen zijn besproken. We blijven graag in gesprek om te zorgen dat er beleid komt waar huurders en woningzoekenden mee geholpen zijn. Daar is nog veel te doen, want de problemen van de wooncrisis zijn levensgroot.’
Bron: Woonbond
Stijging lokale lasten huurders
De lokale lasten voor huurders in grote gemeenten stijgen dit jaar met gemiddeld 1,5%. Dat blijkt uit cijfers van de Rijksuniversiteit Groningen, die lokale heffingen in 40 grote gemeenten onderzocht.
In 25 van de 40 grote gemeenten zijn huurders dit jaar meer geld kwijt aan lokale heffingen dan vorig jaar. In 6 gemeenten blijven de tarieven gelijk. In 9 gemeenten gaan ze juist omlaag.
Gemiddelde stijging voor huurders: 1,5%
In 2022 betalen meerpersoonshuishoudens met een huurwoning gemiddeld € 400 aan lokale heffingen, 6 euro méér dan in 2021.
Sommige gemeenten fors duurder
De sterkste stijging treft huurders in Leiden. Zij gaan 13,6% meer betalen. Daarmee is Leiden ook de duurste gemeente voor huurders geworden als het om lokale heffingen gaat. Een meerpersoonshuishouden met een huurwoning betaalt daar € 637. Ook in Delft en Lelystad stegen de tarieven fors.
Niet overal wordt het duurder
In 9 van de 40 gemeenten daalden de tarieven. Dankzij een daling van 28,9% betalen huurders in Hilversum dit jaar € 376 aan lokale heffingen. Dat was vorig jaar dus nog veel meer. Ook in Purmerend en Oss gingen de tarieven flink omlaag. Daar betalen meerpersoonshuishouden met een huurwoning nu € 369 (Purmerend, daling van 13,5% ) en € 295 (Oss, daling van 9,7% ).
Nijmegen goedkoopste gemeente
Nijmegen is al jaren de goedkoopste gemeente voor huurders. Ook dit jaar is dat zo. Nijmeegse huurders betalen geen rioolheffing en afvalstoffenheffing, maar moeten wél betalen voor de speciale afvalzakken die in deze gemeente gebruikt worden om afval in aan te bieden. Dat kost een hurend huishouden gemiddeld 39 euro per jaar.
Zaanstad was jarenlang de duurste gemeente voor huurders, maar is dit jaar door Leiden ingehaald. Zaanse huurders betalen nu € 623 aan de optelsom van afvalstoffenheffing en rioolheffing, Leidse huurders € 637.
Cijfers over kleine gemeenten en waterschappen later bekend
Bovenstaande cijfers gaan over de 40 grootste gemeenten. Hoe de lokale lasten wijzigen voor huurders in kleinere gemeenten blijkt later dit jaar. Als alle overheden hun tarieven hebben vastgesteld verschijnt de Atlas van Lokale Lasten. Die biedt een compleet overzicht van wat huurders en huiseigenaren aan hun gemeente moeten betalen én wat zij daarbovenop nog moeten afdragen aan het -regionaal werkende- waterschap.
Bron: Woonbond
Meer energiedisplays voor huurders
Het ministerie van Binnenlandse Zaken heeft extra geld vrijgemaakt om te zorgen dat meer huurders een energiedisplay in huis krijgen. Hiermee kan je zo'n 5 procent energie besparen en je energierekening verlagen.
Het ministerie stelt het geld beschikbaar via het project Meters Maken. Dit project is een initiatief van de Woonbond en Aedes, de koepel van woningcorporaties, en bureau Quintens, dat de uitvoering doet.
Hoe werkt een energiedisplay
Het energiedisplay is een kleine monitor die je op een zichtbare plek in huis zet, bijvoorbeeld op een tafeltje in de woonkamer of aan de muur naast de thermostaat. Op het beeldscherm zie je hoeveel stroom en gas je op dat moment gebruikt. Je kunt ook zien hoeveel dat je kost. Uit onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving is gebleken dat je met dit inzicht gemiddeld 5 procent energie bespaart met zo’n meter. Dit levert je al gauw €100 per jaar op.
Energie besparen steeds belangrijker
In 2020 startten de Woonbond en Aedes in samenwerking met Quintens het project Meters Maken om woningcorporaties en huurdersorganisaties te ondersteunen bij energiebesparing bij hun huurders. Door de hoge energieprijzen en de gevolgen van de klimaatcrisis (wateroverlast, hittegolven, droogte) is het intussen nog belangrijker geworden om energie te besparen. Meer dan tien woningcorporaties doen nu mee aan het project en zo’n vijftien woningcorporaties willen graag meedoen en onderzoeken de mogelijkheden.
Alle huurders een display
Het is de bedoeling dat steeds meer corporaties het aansluiten van energiedisplays bij huurders en het geven van uitleg hierover in hun standaard werkzaamheden opnemen. Zo krijgen alle huurders uiteindelijk een display in huis. Het display kan bijvoorbeeld geïnstalleerd worden als er een energiecoach aan huis komt, bij installatie van zonnepanelen, na renovatie, of bij ketelonderhoud. Met de subsidie van het ministerie van BZK kunnen de komende twee jaar corporaties, hun huurdersorganisaties, gemeenten en andere samenwerkingsorganisaties geholpen worden trajecten op te zetten om te zorgen dat zoveel mogelijk huurders een energiedisplay krijgen.
Succesvol en eenvoudig hulpmiddel
Met het project, dat vanaf nu Meer Meters Maken heet, willen we zoveel mogelijk mensen bekend maken met de succesvolle werking van energiedisplay. We verzamelen en verspreiden succesverhalen om mensen te enthousiasmeren. Ook ontwikkelen we hulpmiddelen om te zorgen dat er steeds eenvoudiger wordt om het energiedisplay bij huurders te krijgen. Deze hulpmiddelen zijn gebaseerd op de ervaring die de eerste woningcorporaties en huurdersorganisaties al hebben opgedaan met het energiedisplay.
Meer informatie
Huurders kunnen hun woningcorporatie of huurdersorganisatie stimuleren om mee te doen aan het project Meer Meters Maken. Alle (huurders)organisaties die aan de slag willen om bewoners grip te geven op hun energieverbruik, kunnen meer informatie vinden op de website van de Woonbond en op energieengedrag.nl (externe link).
Bron: Woonbond
Meer mensen krijgen recht op huurtoeslag
De maximale huurprijs waarmee je recht hebt op huurtoeslag gaat per 2024 verdwijnen. Daardoor kunnen lage inkomens met een huurprijs boven de ‘huurtoeslaggrens’ (die ligt dit jaar op €763,47 ) toch huurtoeslag aanvragen. Dat is goed nieuws voor huurders met een laag inkomen en torenhoge huur. De Woonbond heeft zich hier dan ook jarenlang voor ingezet. Ook krijgen jongeren eerder volledig recht op huurtoeslag. De leeftijdsgrens waarmee jongeren aanspraak kunnen maken op reguliere huurtoeslag wordt verlaagd van 23 naar 21 jaar.
Geen huurtoeslag over werkelijke huur
Op dit moment wordt er voor de hoogte van de huurtoeslag gekeken naar de werkelijke huur die iemand betaalt. Op basis van de hoogte van de huur en het inkomen van de huurder wordt een deel van die huurprijs gecompenseerd. Kijk voor meer informatie in ons webartikel ‘Normen en grenzen huurtoeslag’. In het regeerakkoord staat dat het kabinet in plaats van de echte huurprijs, vanaf 2025 uit wil gaan van een vaste huurprijs. Die huurprijs ligt op € 548 per maand zegt het CPB. Dat betekent dat huurtoeslagontvangers met een lagere huur erop vooruit gaan, maar huurders met een hogere huur erop achteruit. Zij kunnen dus makkelijk in de problemen komen omdat een deel van de huurtoeslag wegvalt.
Eigen bijdrage omhoog
Elke huurtoeslagontvanger betaalt een deel van de huur 100% zelf. Pas boven dat bedrag wordt de huur (deels) vergoed door de huurtoeslag. Ook hier geldt dat de precieze hoogte van de eigen bijdrage afhangt van de hoogte van het inkomen en de huur. Het kabinet wil de eigen bijdrage gaan verhogen. Dat betekent dat alle huurtoeslagontvangers een hoger bedrag uit eigen zak moeten betalen en minder gecompenseerd gaan worden. In 2024 wordt de eigen bijdrage in de huurtoeslag met 2 euro per maand verhoogd. In 2025 met nog eens 2 euro.
Servicekosten niet meer onder de huurtoeslag
Ook de servicekosten vallen straks niet meer onder de huurtoeslag. Nu krijg je huurtoeslag over je 'rekenhuur'. De huurprijs plus een deel van de servicekosten. Vanaf 2024 mag je de servicekosten niet meer meerekenen. Deze kosten worden dan dus niet meer gecompenseerd via de huurtoeslag.
Grote zorgen betaalbaarheid
De Woonbond heeft grote zorgen over de impact van de huurtoeslagplannen voor huurders met een smalle beurs. De huur is voor hun nu al vaak niet te betalen, bleek eerder uit een onderzoek van het Nibud in opdracht van de Woonbond en Aedes. De huurtoeslag moet juist omhoog om de betaalbaarheid voor deze huurders te verbeteren.