Hoge huurstijging krijgt weerstand uit vele hoeken
Huren en geld Lokale huurdersorganisaties protesteren tegen de huurverhoging die woningcorporaties willen doorvoeren. Vastgoedbelegger Vesteda besloot deze week tot een lager maximum.
Hoe de definitieve huurverhoging op 1 juli er voor alle huurders uitziet is nog allesbehalve zeker.
Getty
Eind vorig jaar kondigde woonminister Hugo de Jonge aan dat de huurprijzen in de sociale sector maximaal 5,8% mogen stijgen. Dit is namelijk de gemiddelde loonontwikkeling afgelopen jaar. Woningcorporaties hebben eerder in de Nationale Prestatieafspraken afgesproken om een half procent onder deze loonontwikkeling te blijven. Voor de vrije sector hangt de maximale huurverhoging nog af van twee wetsvoorstellen die de Tweede Kamer binnenkort behandelt. Mogelijk leiden deze wetten tot een maximale huurverhoging van 6,8%.
Grote advertentie uit protest
Volgens lokale huurdersorganisaties uit verschillende steden moet de maximale huurverhoging van sociale huurwoningen omlaag, omdat huurders steeds meer moeite hebben om rond te komen. In een paginagrote advertentie in het AD riepen zij hier vorige week toe op.
Verhuurder vlakt zelf huurverhoging af.
Verhuurder Vesteda heeft dinsdag aangekondigd om dit jaar uit zichzelf de huurverhoging te maximeren op 4%. Enerzijds om onzekerheid over de stijging weg te nemen, anderzijds omdat zij het maximumpercentage van 6,8% te hoog vinden. Het Vesteda Platform, koepel van huurdersorganisaties, is hier niet ontevreden over.
Een huurverhoging van 4% is natuurlijk alsnog flink. Maar het gebaar van Vesteda om de grilligheid van huurverhogingen weg te nemen is goed. Hopelijk wordt dit standpunt breder gedragen in de sector.
Peter Verburg, voorzitter Vesteda Platform.
Zonder overleg maximum eisen is onacceptabel
De Woonbond heeft alle huurdersorganisaties in de corporatiesector geadviseerd om niet zomaar in te stemmen met de maximale huurverhoging die veel corporaties voorstellen. Dat veel corporaties op advies van Aedes zonder pardon het maximum op tafel leggen en goed overleg onmogelijk maken, vindt de Woonbond onacceptabel.
De Woonbond informeert alle huurders komende weken uitgebreid over de huurverhogingen die op 1 juli doorgevoerd worden. Door middel van het ledenmagazine Huurwijzer, door uitlegvideo’s, door artikelen op de website en een huurverhogingscheck.
Bron: Woonbond
Waar inschrijven voor sociale huurwoning?
12 januari 2024
Huren en recht Ben je in meerdere regio’s op zoek naar een sociale huurwoning van een woningcorporatie? Dan is het verstandig om op meerdere websites in te schrijven.
Woningcorporaties hebben als wettelijke taak: verhuren van betaalbare woningen aan mensen met een bescheiden inkomen. Winst maken op verhuur of woningbemiddeling is dus niet hun doel. Daarin zijn woningcorporaties anders dan vastgoedbeleggers, commerciële woningbemiddelaars en particuliere huisbazen.
Geen landelijke website
Er is nog steeds geen landelijke website voor sociale huurwoningen van woningcorporaties. Ben je in meerdere regio’s op zoek? Schrijf dan op meerdere websites in. Welke regels er gelden voor het toewijzen van woningen kan per regio of gemeente en dus per website een beetje anders zijn.
Waar kun je inschrijven?
In dit recent bijgewerkte overzicht zie je per provincie via welke websites woningcorporaties hun sociale huurwoningen aanbieden. Is je inkomen niet te hoog voor sociale huur? Dan is inschrijven in de regio(s) waar je op zoek bent uiteraard nuttig. Al betekent dit helaas niet dat je snel aan de beurt bent voor een woning.
OVERZICHT AANBODSITES SOCIALE HUUR
Bron:Woonbond
Nog niet overal Meldpunt Verhuurgedrag
Huren en recht Nog niet alle gemeenten hebben een meldpunt goed verhuurderschap ingericht. Per 1 januari 2024 moeten alle huurders bij hun eigen gemeente discriminatie, intimidatie of te hoge huurprijzen kunnen melden.
getty images
Met de nieuwe Wet Goed Verhuurderschap kunnen gemeenten na ontvangen meldingen van huurders handhaven op fout verhuurgedrag.
Halverwege 2023 is de Wet Goed Verhuurderschap ingegaan. Hierin staan basisregels waar verhuurders zich aan te houden hebben. Ook moeten gemeenten sindsdien een meldpunt hebben waar alle huurders terecht kunnen met klachten over hun huisbaas. Tot 1 januari 2024 hadden gemeenten de tijd om dit in te richten.
Nog niet overal een meldpunt
De meeste gemeenten hebben dit inmiddels op orde, maar enkele nog niet. Zo bracht RTV Oost dit vorige week in kaart voor de 25 Overijsselse gemeenten. Toen bleek dat er 10 nog geen meldpunt hebben. Nu -een week later- hebben drie van deze gemeenten alsnog een meldpunt opgetuigd.
In jouw gemeente ook nog niet?
Is er in jouw gemeente nog geen meldpunt? Dan kun je daar je gemeente op aanspreken. Bijvoorbeeld door via het contactformulier op de website van je gemeente te vragen waar het meldpunt blijft. Daarin kun je verwijzen naar dit nieuwsbericht.
Bron: Woonbond
Energietoeslag aanvragen weer mogelijk
Huren en geld Mensen met een laag inkomen die dit najaar nog geen energietoeslag hebben ontvangen, kunnen nu de energietoeslag 2023 van €800 of €1300 aanvragen bij hun gemeente.
Energietoeslag 2023 kunnen mensen met een laag inkomen aanvragen bij hun gemeente.
En ook studenten hebben dit jaar recht op een energietoeslag. Ontvangen energietoeslag heeft geen gevolgen voor de huurtoeslag en andere toeslagen.
Huishoudens met laag inkomen
Net als in 2022 keren gemeenten in 2023 energietoeslag uit aan huishoudens met een laag inkomen. Hiermee kunnen mensen de hogere energiekosten door de gestegen energieprijzen betalen. In de meeste gemeenten komen huishoudens met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum in aanmerking voor energietoeslag. In sommige gemeenten ook met een iets hoger inkomen.
Energietoeslag automatisch ontvangen
Veel mensen hebben de energietoeslag 2023 al ontvangen. Dit zijn mensen van wie bij de gemeente al bekend is dat zij een laag inkomen hebben. Dit zijn mensen met een gemeentelijke uitkering, zoals bijstand, IOAW, IOAZ of Bbz, en mensen met de aanvullende inkomensvoorziening ouderen (AIO) vanuit de SVB. Ook mensen die in 2022 een aanvraag deden en energietoeslag ontvingen, hebben vaak dit najaar opnieuw de energietoeslag ontvangen.
Energietoeslag 2023 nu aanvragen
Iedereen die denkt recht te hebben op energietoeslag, maar nog niets heeft ontvangen kan sinds begin december energietoeslag aanvragen bij de eigen gemeente. In de meeste gemeenten kan dit tot 30 juni 2024.
€800 of €1.300 toeslag
De energietoeslag voor 2023 is €1.300. Veel gemeenten hebben ervoor gekozen om begin 2023 al €500 uit te keren. In die gemeenten is de energietoeslag voor dit stookseizoen €800. De gemeenten die begin 20203 niet al €500 hebben uitgekeerd, kunnen nu de volledige €1.300 uitkeren. Sommige gemeenten hanteren een lager bedrag dan de richtlijn, maar laten meer mensen in aanmerking komen voor energietoeslag. Gemeenten mogen dit zelf bepalen.
€400 energietoeslag voor studenten
Ook studenten met weinig inkomsten krijgen dit jaar energietoeslag. In 2022 vielen studenten buiten de boot bij de energietoeslag. Hier kwam veel protest tegen. In enkele rechtszaken dwongen studenten alsnog energietoeslag af. In 2023 hebben studenten met een laag inkomen recht op €400 energietoeslag.
DUO keert energietoeslag studenten uit
Studenten die in aanmerking komen voor energietoeslag, krijgen vanzelf bericht van DUO. Vanaf januari 2024 keert DUO de tegemoetkoming automatisch uit.
Geen gevolgen voor huurtoeslag
De energietoeslag heeft geen gevolgen voor andere toeslagen, zoals huurtoeslag, zorgtoeslag, kinderopvangtoeslag en kindgebondenbudget. En ook niet voor een uitkering. De energietoeslag wordt niet meegeteld als inkomen.
Bron: Woonbond
Ventileren essentieel om gezond energie te besparen
Daarom start de Woonbond een nieuwe campagne gericht op energie besparen op een gezonde manier. Het hele stookseizoen deelt de Woonbond tips en adviezen over energie besparen én goede ventilatie in huis.
In Nederland is in 2022 een kwart minder gas verbruikt dan het jaar ervoor (CBS). “We zien dat de hoge gasprijzen een belangrijke motivatie zijn voor mensen om te besparen,” zegt Marlies Dijkstra, communicatieadviseur energie bij de Woonbond.
Urgentie voor betere ventilatie
“Om geen warmte te verliezen houden veel mensen hun huis potdicht. Ook kiezen sommigen voor alternatieve vormen van verwarming. Denk aan houtkachels, petroleumkachels en kaarsen onder bloempotten. Dit leidt tot vocht- en schimmelproblemen en zeer ongezonde stoffen in huis. Wij voelen daarom de urgentie huurders beter in te lichten over energie besparen op een gezonde en veilige manier, onder andere door goed te ventileren.”
Ongezonde stoffen in huis
In huis komen voortdurend ongezonde stoffen vrij. Door koken, schoonmaken of douchen, maar ook door ademen en kaarsen branden. Dit veroorzaakt hoge concentraties koolstofdioxide, stikstof en fijnstof. Ook komen vluchtige chemische stoffen vrij uit schoonmaakmiddelen, cosmetica, en zelfs uit meubels en stoffering.
Marlies Dijkstra: “De lucht in huis is meer vervuild dan je denkt of kunt merken. Goed ventileren is daarom essentieel. Dit doe je door ventilatieroosters en klepraampjes altijd open te houden en het ventilatiesysteem nooit uit te zetten.”
Gezondheidsklachten door slechte lucht in huis
Wanneer de lucht binnen vervuild is, merken mensen hier weinig van. Je kunt het meestal niet ruiken, voelen of zien. Wel waarschuwt de GGD dat het gezondheidsklachten kan veroorzaken, zoals hoesten, slapenloosheid en hoofdpijn en ziekten als astma en hartklachten. Voor mensen die al ziek zijn, is het risico groter dan voor gezonde mensen. Vaak ontstaan de klachten niet direct. Hierdoor leggen mensen vaak geen verband tussen de klachten en de kwaliteit van de lucht in huis.
Vocht- en schimmelproblemen
Bijna één op de vier huurders in Nederland heeft last van vocht of schimmel in huis. Ventilatieproblemen zijn hier de grootste veroorzaker van. Dit blijkt uit WoonOnderzoek Nederland (WoON2021), een landelijk onderzoek dat elke drie jaar door het CBS en het ministerie van Binnenlandse Zaken wordt uitgevoerd.
Ventileren helpt schimmel voorkomen
Schimmels ontstaan door te veel vocht in huis en kunnen gezondheidsklachten veroorzaken. Goed ventileren en je huis voldoende verwarmen helpt deze schimmels voorkomen. Uiteraard moet het ventilatiesysteem zelf goed werken.
Bron: Woonbond
Kamer laat huurexplosie 2024 op zijn beloop
Meerdere moties en amendementen om de enorme huurverhoging in 2024 te voorkomen haalden geen meerderheid in de Tweede Kamer. Zo stelde onder meer de SP een huurbevriezing voor en het afschaffen van de inkomensafhankelijke huurverhoging van €50,- of €100,-.
Deze voorstellen haalden geen meerderheid. Hieronder is te zien hoe partijen hierover gestemd hebben.
Stemverhouding Huurbevriezing
Stemverhouding afschaffen inkomensafhankelijke huurverhoging
Tochtkorting
Een voorstel van de PvdA om de huur van slecht geïsoleerde woningen te verlagen haalde wel een meerderheid. Eerder kreeg de zogenaamde ‘tochtkorting (externe link)’ geen steun van het kabinet. Nu is er toch een meerderheid van de Kamer voor het uitwerken van deze huurkorting.
Stemverhouding Tochtkorting
Van Haga wil woekerprijzen in stand houden
Verhuurder en Kamerlid Van Haga kwam met twee voorstellen om woekerprijzen in de vrije sector in stand te houden. Met de eerste motie stelde hij voor om particuliere verhuurders uit te zonderen van huurprijsregulering, terwijl het juist bedoeld is om woekerprijzen in de commerciële sector aan te pakken. JA21, Groep Van Haga, de PVV, FVD en BBB steunden deze motie.
Meer steun voor aanpakken hoge huurprijzen
Met de tweede motie wilde hij dat de gehele regulering heroverwegen werd. VVD, JA21, Groep Van Haga, FVD en BBB steunden dit. Beide moties haalden geen meerderheid en toonden vooral aan dat er steeds meer politieke steun is voor het aanpakken van torenhoge huurprijzen in de vrije sector.
Bron: Woonbond
Woonbond wil lagere huurstijging
De Woonbond wil in gesprek over de te hoge huurverhoging van 2024. Dat schrijft de bond in een brief aan minister De Jonge, de Tweede Kamer, gemeenten en corporaties.
Minister de Jonge liet onlangs weten met welke percentages de huren omhoog kunnen (externe link) als het in juli 2024 weer tijd is voor de jaarlijkse huurverhoging. Voor sociale huurwoningen gaat het om maximaal 5,8%. Voor vrijesectorwoningen om 4,9%.
Huurstijging volgt CAO-lonen
In juni 2022 kwamen er Nationale Prestatieafspraken (NPA), tussen het Rijk, woningcorporaties en de Woonbond. Daarin is afgesproken dat de maximale jaarlijkse huurstijging niet langer de inflatie volgt, maar de gemiddelde stijging van de CAO-lonen. Die afspraak voorkwam dat huurders in juli 2023 met een ware huurexplosie van zo'n 10 procent te maken kregen. Daarnaast werd afgesproken dat 600.000 corporatiehuurders met een laag inkomen huurverlaging kregen.
Hogere loonstijging dan voorzien
Dankzij de Nationale Prestatieafspraken zijn de meeste huurders nu beter af dan voorheen. Maar de CAO-lonen stegen hoger dan werd voorzien. Daarom wil de Woonbond opnieuw in gesprek over beperken van de jaarlijkse huurverhoging.
Noodzaak beperken huurverhoging
Er zijn flinke verschillen tussen CAO's. En lang niet iedereen kreeg de afgelopen tijd loonsverhoging die in lijn ligt met de gemiddelde CAO-stijging. Voor veel gepensioneerden en ZZP-ers geldt bijvoorbeeld dat het inkomen niet of minder steeg. Voor huurders die om wat voor reden dan ook geen vergelijkbare inkomensstijging kregen is een huurverhoging van 5,8% of 4,9% niet of nauwelijks op te brengen.
Betaalbare huur doel prestatieafspraken
Huren weer beter betaalbaar maken, dat was de bedoeling van de Nationale Prestatieafspraken. Met te hoge jaarlijkse huurverhogingen raakt die bedoeling uit het zicht. Bij het maken van de Nationale Prestatieafspraken kwam aan de orde dat er zo nodig kan worden bijgestuurd. De Woonbond vindt het nu nodig om bij te sturen. Vanwege de honderdduizenden hurende huishoudens die in armoede leven.
Woonbond steunt oproep huurbevriezing
Onlangs besprak de Tweede Kamer een oproep voor huurbevriezing. De Woonbond steunt die oproep maar wil dat verhuurders hiervoor financieel gecompenseerd worden. Bijvoorbeeld door de vennootschapsbelasting voor woningcorporaties af te schaffen. Op die manier houden corporaties nog voldoende geld over om te investeren in nieuwbouw en verduurzaming.
Bron: Woonbond
Kamer steunt wet huurbescherming wezen
Jongvolwassenen die wees worden hoeven de ouderlijke huurwoning niet uit. Dat regelt een initiatiefwet die donderdag veel steun kreeg van een meerderheid in de Tweede Kamer.
De initiatiefwet (externe link) moet verhinderen dat weeskinderen dakloos worden. Of moeten omgaan met de druk om dakloos te raken, terwijl ze net hun ouders hebben verloren. Volgens het CBS gebeurt het ongeveer 80 keer per jaar dat jongvolwassenen die in een corporatiewoning wonen hun ouders verliezen. In particuliere huurwoningen is dat ongeveer 30 keer per jaar.
Gedragscode is er al
Woningcorporaties, Woonbond en het Rijk stelden in 2021 een gedragscode voor verhuurders (externe link) op. Volgens die gedragscode mogen jongvolwassenen die hun ouders verliezen in de huurwoning blijven, wanneer nodig tegen een lagere huur. Zij krijgen uiteindelijk een vast huurcontract. Voor de ouderlijke woning óf voor een andere passende woning. In het laatste geval zouden ze eerst twee jaar in de ouderlijke woning kunnen blijven, om een moeilijke periode door te kunnen komen.
Kamer wil wettelijke garanties
Omdat er al een gedragscode is vraagt de Raad van State zich af of de nieuwe initiatiefwet wel zo nodig is. Maar de Tweede Kamer kiest er toch voor om wettelijk te regelen dat jongvolwassen wezen niet op straat komen te staan. De Woonbond vindt dat gezien de ernst van de situatie wel te begrijpen. De praktijk wijst uit dat woningcorporaties zich meestal aan de afspraken uit de gedragscode houden, maar een wettelijke aanpak kan voor meer duidelijkheid zorgen. Er heeft zich wel een situatie voorgedaan waarbij het ondanks de gedragscode misging. Daarom is het goed dat er een wet komt.
Wet gaat alleen over woningcorporaties
De Woonbond noemt het wel een gemis dat de initiatiefwet niets regelt voor weeskinderen in woningen van particuliere verhuurders. De initiatiefnemers schrijven dat ze niet willen ingrijpen in het eigendomsrecht van particuliere verhuurders. Omdat die verhuurders -anders dan woningcorporaties- geen algemeen belang dienen. De Woonbond vindt dat de wetgever ook duidelijkheid en zekerheid zou moeten bieden aan weeskinderen met een particuliere verhuurder. Ook veel Kamerleden delen dit standpunt.
Zekerheid voor langere termijn
In een eerdere versie van de door Daniel Koerhuis (VVD) geschreven initiatiefwet kregen jongvolwassen wezen geen garantie op een vast huurcontract. De aangepaste initiatiefwet geeft hen wat meer zekerheid, maar nog steeds geen garantie. Is de jongvolwassene 28 geworden? Dan mag de huur worden opgezegd, staat nu in het wetsvoorstel. Maar dat mag dan alleen als de corporatie kan aantonen dat er passende vervangende woonruimte beschikbaar is, voor onbepaalde tijd. De corporatie hoeft die woonruimte niet zelf aan te bieden, maar mag dat natuurlijk wel. De Woonbond gaat er ook vanuit dat corporaties actief vervangende woonruimte aanbieden als zij de huur opzeggen van een weeskind dat 28 is geworden. Dat is ook in lijn met de gedragscode die ze zelf hebben ondertekend.
Binnenkort stemming over voorstel
Binnenkort stemt de Tweede Kamer over de initiatiefwet. Eerst beantwoorden de initiatiefnemers nog vragen vanuit de Kamer. Vanwege de breed uitgesproken steun ligt het voor de hand dat de Kamer de wet aanneemt. Als dat inderdaad gebeurt volgt daarna behandeling in de Eerste Kamer.
Bron: Woonbond
Meer vrouwen en jongeren dakloos dan gedacht
Uit een nieuwe telling blijkt dat er veel meer jongeren en vrouwen dak of thuisloos zijn dan vaak werd gedacht. Dat laat het Kansfonds weten na de eerste telling volgens een systematiek die breder kijkt naar dak- en thuisloosheid in Noordoost-Brabant.
Al langer hebben opvangorganisaties kritiek op de officiële CBS-cijfers waarin veel dak- en thuisloze mensen niet mee worden geteld. De nieuwe telling (externe link) kijkt breder naar dakloosheid. In deze telling, in Nederland onder meer uitgevoerd door het Kansfonds, wordt dakloosheid als een gebrek aan volwaardige huisvesting gezien.
Stereotype beeld achterhaald
Een alleenstaande man van middelbare leeftijd met psychische problemen of een verslaving, op een bankje in het park. Dat stereotype beeld van een dakloze blijkt achterhaald. Bijna een derde van de getelde volwassenen is vrouw. Kinderen en jongeren vormen bij elkaar ruim 40 procent van de in totaal getelde dak- en thuisloze personen. Bovendien leven de meesten niet op straat of in de opvang voor dakloze mensen. Maar bij vrienden, familie, in een auto, garage of stacaravan. Zoals de 23-jarige Veerle. Zij woonde antikraak, moest dat huis uit en woont nu na een korte periode van bankslapen in illegale onderhuur. ‘“Dat is een wiebelige constructie. Ik ben nog iedere dag op zoek naar iets waar ik wel legaal kan wonen, zodat ik van die stress af ben.”
Problemen scherp in beeld krijgen
De regio Noordoost-Brabant vervult een voortrekkersrol in Nederland door als eerste regio deel te nemen aan de nieuwe telling. “Om inwoners die dakloos zijn of dreigen te worden goed te kunnen helpen, is het belangrijk dat gemeenten het probleem scherp in beeld hebben”, zegt Pieter Paul Slikker, wethouder gemeente ’s-Hertogenbosch. “Uit de praktijk wisten we al dat de groep mensen die in een onzekere woonsituatie zit anders en groter is dan de cijfers ons eerder vertelden. De telling bevestigt dit. De groep is groter, bestaat uit meer vrouwen, kinderen en jongeren dan eerder in beeld was.”
Belang woonzekerheid lang blinde vlek
Hogeschool Utrecht en het Kansfonds willen voor heel Nederland heldere, betrouwbare en vergelijkbare cijfers van dak- en thuisloosheid. “Heel goed dat er op deze manier breder gekeken wordt naar de problemen van woononzekerheid”, reageert Marcel Trip, belangenbehartiger van de Woonbond. “Het belang van woonzekerheid is te lang een politieke blinde vlek geweest. Deze problematiek goed in beeld hebben is een belangrijke stap naar de noodzakelijke oplossingen.”
Bron: Woonbond
Eerste gemeenten met meldpunt over verhuurders
De eerste gemeenten openen een meldpunt tegen slechte verhuurders. Daar kunnen huurders zich melden met klachten over discriminatie, intimidatie en enkele andere kwesties. Per 1 januari 2024 behoren alle 342 gemeenten zo’n meldpunt te hebben.
De meldpunten komen voort uit de nieuwe Wet goed verhuurderschap. Daarin is vastgelegd dat elke gemeente uiterlijk 1 januari een meldpunt moet opzetten: ‘Burgemeester en wethouders stellen een meldpunt in waar klachten over ongewenst verhuurgedrag kunnen worden gemeld.’
Vooral grote gemeenten
De vier grote steden Amsterdam (externe link), Utrecht (externe link), Rotterdam (externe link) en Den Haag (externe link) openden als eersten een meldpunt tegen ongewenst verhuurgedrag. Ook gemeenten als Purmerend (externe link) en Wassenaar (externe link) zijn er vroeg bij. Andere gemeenten versterken wat ze al hadden. Groningen (externe link) stelt bijvoorbeeld het meldpunt dat eerder met de Groninger Studentenbond is opgezet, nu open voor alle huurders.
Discriminatie
Hoe belangrijk de gemeentelijke meldpunten zijn, blijkt uit het jaarlijkse onderzoek naar discriminatie bij woningverhuur (externe link). Woningzoekenden met een Marokkaans klinkende naam hebben beduidend minder kans te worden uitgenodigd voor een bezichtiging. Dat blijkt uit ruim 3.000 tests waarbij telkens twee mensen op dezelfde woning reageerden. Goed nieuws is er overigens ook: vrouwen en mannen hebben evenveel kans op een uitnodiging, evenals hetero- en homokoppels. Zo blijkt uit het onderzoek dat begin deze maand is gepresenteerd door het Verwey-Jonker Instituut.
Intimidatie
Behalve bij discriminatie kun je ook bij de gemeentelijke meldpunten terecht als de verhuurder jou intimideert; geen schriftelijke huurovereenkomst aanbiedt; of sinds 1 juli vraagt om een waarborgsom van meer dan twee maanden kale huur. Ook kunnen arbeidsmigranten een melding doen als hun huurcontract is gekoppeld aan het arbeidscontract. Dat is namelijk bij wet verboden.
Vooral online
De gemeenten mogen zelf bepalen hoe ze het meldpunt vormgeven, zolang ze maar uiterlijk 1 januari 2024 een meldpunt openen. Wat tot nu opvalt is dat veel gemeenten alleen een online meldpunt inrichten. Dat werpt een drempel op voor de grote groep digibeten. Enkele gemeenten, zoals de gemeente Dordrecht (externe link), maken het voor deze groep gemakkelijker door naast een e-mailadres ook een telefoonnummer te vermelden. Ook zijn er kleinere gemeenten die simpelweg het algemene e-mailadres en algemene telefoonnummer openstellen voor meldingen.
Handreiking
Huurdersorganisaties die aarzelende gemeenten op hun verplichtingen willen wijzen, kunnen gebruik maken van de handreiking van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) (externe link). Hierin staat handzaam beschreven welke mogelijkheden en verplichtingen voortvloeien uit de Wet goed verhuurderschap.
Bron: Woonbond
Energielabel nu ook voor huurders volledig inzichtelijk
De Woonbond is blij te kunnen melden dat huurders vanaf nu de gegevens waarop het energielabel gebaseerd is, kunnen inzien en downloaden via MijnOverheid. Dit kan alleen voor het adres waarop de huurder ingeschreven staat. De Woonbond heeft hier lang voor gelobbyd.
Huurders konden tot nu toe alleen de letter (of het cijfer) van het energielabel van hun huurhuis opzoeken via EP-online. De gegevens waarop het label gebaseerd was, waren niet in te zien. Deze waren alleen beschikbaar voor de eigenaar van de woning, de verhuurder. Huurders konden deze gegevens opvragen bij de verhuurder. Maar veel verhuurders waren niet bereid deze te delen. Nu is daar dus verandering in gekomen.
Energielabelgegevens direct downloaden
Huurders zijn nu niet meer afhankelijk van de verhuurder voor inzage in de gegevens achter het energielabel. Een huurder kan voor het adres waarop hij staat ingeschreven de gegevens inzien en downloaden door met DigiD in te loggen op MijnOverheid (externe link). Het rapport staat onder het kopje Wonen, bij de tegel ‘energielabel’.
Energielabel controleren
In het document staan een aantal gegevens waarop het label is gebaseerd. Hiermee kunnen huurders controleren of het energielabel van hun woning klopt. Veel huurders hebben twijfels over de juistheid van het label. De Woonbond vindt het belangrijk dat huurders de juistheid kunnen controleren en dat het vertrouwen in het energielabelsysteem groter wordt.
“Er hangt voor huurders veel van het energielabel af,” zegt Bastiaan van Perlo, energie-expert bij de Woonbond. “Met name de volgorde waarin de huurwoningen verduurzaamd worden. De woningen met label E, F of G zijn het eerste aan de beurt. Maar ook de hoogte van de huur hangt samen met het energielabel.”
Mogelijkheden om huis te verduurzamen
Daarnaast kunnen huurders bij energielabels opgesteld na 1 januari 2021 uit het document ook informatie halen over welke mogelijkheden er zijn om de woning te verduurzamen. “De nieuwste energielabels geven niet alleen gedetailleerde informatie over de woningkenmerken. Ze bevatten ook een advies over mogelijkheden om het huis te verduurzamen,” legt Van Perlo uit. “Voor huurders die een verzoek willen doen aan de verhuurder om de woning te verduurzamen is dit belangrijke informatie.”
Jarenlange strijd
De Woonbond heeft er lang voor gepleit dat huurders volledige inzage krijgen in het energielabel dat bij hun woning hoort. Vorig jaar beloofde minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting dat huurders uiterlijk in de zomer van 2023 inzage zouden krijgen. Met een kleine vertraging door een technische storing op MijnOverheid is deze belofte ingelost.
Energielabel nu ook voor huurders volledig inzichtelijk
De Woonbond is blij te kunnen melden dat huurders vanaf nu de gegevens waarop het energielabel gebaseerd is, kunnen inzien en downloaden via MijnOverheid. Dit kan alleen voor het adres waarop de huurder ingeschreven staat. De Woonbond heeft hier lang voor gelobbyd.
Huurders konden tot nu toe alleen de letter (of het cijfer) van het energielabel van hun huurhuis opzoeken via EP-online. De gegevens waarop het label gebaseerd was, waren niet in te zien. Deze waren alleen beschikbaar voor de eigenaar van de woning, de verhuurder. Huurders konden deze gegevens opvragen bij de verhuurder. Maar veel verhuurders waren niet bereid deze te delen. Nu is daar dus verandering in gekomen.
Energielabelgegevens direct downloaden
Huurders zijn nu niet meer afhankelijk van de verhuurder voor inzage in de gegevens achter het energielabel. Een huurder kan voor het adres waarop hij staat ingeschreven de gegevens inzien en downloaden door met DigiD in te loggen op MijnOverheid (externe link). Het rapport staat onder het kopje Wonen, bij de tegel ‘energielabel’.
Energielabel controleren
In het document staan een aantal gegevens waarop het label is gebaseerd. Hiermee kunnen huurders controleren of het energielabel van hun woning klopt. Veel huurders hebben twijfels over de juistheid van het label. De Woonbond vindt het belangrijk dat huurders de juistheid kunnen controleren en dat het vertrouwen in het energielabelsysteem groter wordt.
“Er hangt voor huurders veel van het energielabel af,” zegt Bastiaan van Perlo, energie-expert bij de Woonbond. “Met name de volgorde waarin de huurwoningen verduurzaamd worden. De woningen met label E, F of G zijn het eerste aan de beurt. Maar ook de hoogte van de huur hangt samen met het energielabel.”
Mogelijkheden om huis te verduurzamen
Daarnaast kunnen huurders bij energielabels opgesteld na 1 januari 2021 uit het document ook informatie halen over welke mogelijkheden er zijn om de woning te verduurzamen. “De nieuwste energielabels geven niet alleen gedetailleerde informatie over de woningkenmerken. Ze bevatten ook een advies over mogelijkheden om het huis te verduurzamen,” legt Van Perlo uit. “Voor huurders die een verzoek willen doen aan de verhuurder om de woning te verduurzamen is dit belangrijke informatie.”
Jarenlange strijd
De Woonbond heeft er lang voor gepleit dat huurders volledige inzage krijgen in het energielabel dat bij hun woning hoort. Vorig jaar beloofde minister Hugo de Jonge van Volkshuisvesting dat huurders uiterlijk in de zomer van 2023 inzage zouden krijgen. Met een kleine vertraging door een technische storing op MijnOverheid is deze belofte ingelost.
Bron: Woonbond
Hogere eis doorvalbescherming oude huurwoningen
Door een aanpassing in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) zijn verhuurders straks verplicht om te zorgen voor goede doorvalbescherming in oude huurwoningen. Wanneer ze kozijnen en/of ramen in de woning vervangen, moeten ze tegelijk ook voldoen aan een hogere norm voor doorvalbescherming. De wijziging in het besluit moet ingaan op 1 januari 2024.
Op 21 mei 2021 overleed Seb Waterreus tragisch door een val uit een raam zonder doorvalbeveiliging. Naar aanleiding van dit dodelijke ongeval heeft het ministerie van Binnenlandse Zaken onderzoek laten uitvoeren naar de regelgeving op het gebied van de doorvalveiligheid in bestaande woningen.
Vooral risico bij oudere woningen
Vooral bij oudere woningen, gebouwd voor 1970 met meer dan twee bouwlagen, is er een groot risico. Het gaat om zo'n drie miljoen woningen, blijkt uit de cijfers van het ministerie. Voor nieuwbouw geldt sinds 1992 de eis dat vensterbanken of andere 'vloerafscheiding' (begrenzing van de vloer om letsel te voorkomen) 'op 85 centimeter hoogte zitten. Bovendien zit er vaak sterker glas in de ramen. Bij oudere woningen ligt deze eis op slechts 60 centimeter hoogte. Bovendien is hier vaker sprake van enkelglas. Dat maakt het risico op ernstige vallen groter in deze woningen.
Eis doorvalbescherming letterlijk omhoog
Het ministerie schat in dat er jaarlijks ongeveer 200 mensen door een val uit een raam op de spoedeisende hulp belanden. Alle reden dus om om de veiligheidsnormen op te schroeven. De eis voor bestaande bouw gaat letterlijk omhoog, ook naar 85 centimeter. Vaak is dit al mogelijk door het bevestigen van een stang voor het raam.
Actieplan: over drie jaar veiligheid op orde
De wettelijke eis geldt dus alleen bij het vervangen van ramen of kozijnen. In een actieplan (externe link) van onder meer Bouwend Nederland en onderschreven door IVBN, Vastgoed Belang, Aedes en de Woonbond, staat dat uiterlijk vijf jaar na het tragische overlijden van Seb Waterreus, dubbelglas de standaard is in alle buitenkozijnen bij huurwoningen en adequate doorvalbescherming is gerealiseerd. De Woonbond gaat er dus vanuit dat verhuurders deze onveilige situaties snel aanpakken.
Bron: Woonbond
Nu nog huurtoeslag over 2022 aanvragen? Zo doe je dat
Misschien had je er in 2022 recht op, maar vroeg je het niet aan. Laat geen geld liggen en maak een proefberekening. Dan zie je snel hoeveel toeslag je kunt krijgen.
Aanvragen van huurtoeslag over 2022 kan nog tot en met 1 september. Op toeslagen.nl/proefberekening (externe link) kun je een proefberekening maken.
Wanneer recht op huurtoeslag?
Om huurtoeslag te kunnen krijgen moet je 18 jaar of ouder zijn en zelfstandige woonruimte huren. Andere voorwaarden zijn:
Huur is niet te hoog
Je huur mocht in 2022 niet hoger zijn dan € 763,47 per maand. Ben je jonger dan 23? Dat gaat het om € 442,46 per maand.
Inkomen is niet te hoog
Hoe hoog je inkomen in 2022 precies mocht zijn, hangt af van meerdere dingen. Zoals je huurprijs, je leeftijd en met wie je samenwoont.
Vermogen is niet te hoog
Je mag niet te veel vermogen hebben, zoals spaargeld. Was je vermogen op 1 januari 2022 hoger dan € 31.747? Dan kom je voor 2022 niet in aanmerking voor huurtoeslag.
Vraag uiterlijk 1 september aan
Toeslagen over 2022 vraag je aan via Mijn Toeslagen (externe link) op toeslagen.nl. Je hebt nog tot en met 1 september 2023 om dat te doen.
Geef veranderingen door
Goed om te weten: als je huurtoeslag of zorgtoeslag over vorig jaar aanvraagt, krijg je automatisch ook toeslag in 2023. Controleer daarom ook je gegevens voor 2023. Is er dit jaar iets veranderd in jouw persoonlijke situatie? Bijvoorbeeld omdat je nu meer verdient? Pas dit dan meteen aan in Mijn Toeslagen.
Denk je dat je alleen in 2022 recht had op huurtoeslag? Zet de toeslag dan stop vanaf 31 december 2022. Zo zorg je ervoor dat je over 2023 geen toeslag krijgt en dat je later geen toeslag hoeft terug te betalen.
Hulp nodig?
Kijk op toeslagen.nl/hulp (externe link). Je vindt daar ook welke persoonlijke hulp er bij jou in de buurt is.
Bron: Woonbond
Check of je recht hebt op huurverlaging
Huur je bij een woningcorporatie en heb je een laag inkomen, maar kreeg je geen huurverlaging per 1 juli? Check dan of je er alsnog recht op hebt.
Na afspraken tussen de Woonbond, woningcorporaties en het Rijk, kwam er een wet die corporatiehuurders met een laag inkomen recht geeft op huurverlaging tot €575,03. Dit zijn de inkomensgrenzen voor huurverlaging.
In 2021 laag inkomen, maar toch geen huurverlaging
Zat je in 2021 onder de inkomensgrens, maar kreeg je toch geen huurverlaging? Terwijl je huur wel boven de €575,03 ligt? Kom dan snel in actie. Je kunt nog tot en met 12 juli naar de Huurcommissie (externe link) als je corporatie geen huurverlaging wil geven terwijl je er vanwege je inkomen in 2021 wel recht op had.
Pas later een inkomensdaling
Had je na 2021 een inkomensdaling waardoor je nu pas onder de inkomensgrens voor huurverlaging zit? Dan moet je de huurverlaging zelf aanvragen. Dat kan nog tot en met eind december 2024. Lees hoe zelf aanvragen van huurverlaging werkt.
Bron: Woonbond
Huurders onvoldoende geïnformeerd over servicekosten
Huurders krijgen onvoldoende informatie over de servicekosten. Een kwart ontvangt zelfs geen jaarlijkse afrekening van deze kosten, terwijl de verhuurders wettelijk verplicht zijn zo’n afrekening te geven.
Een peiling onder 501 Woonbond-leden toont aan dat verhuurders hun huurders beter moeten informeren over de servicekosten. Van de huurders van commerciële verhuurders krijgt 29% niet de wettelijk verplichte afrekening. Van de corporatiehuurders mist 19% deze afrekening. Zonder zo’n afrekening kan niet worden vastgesteld of de betaalde voorschotbedragen in lijn zijn met de gemaakte kosten. Een belangrijke regel is dat de verhuurders alleen de werkelijk gemaakte kosten zonder winst mogen doorberekenen aan de huurders.
Kosten zijn lastig te beoordelen
Wie de afrekening wel ontvangt, vindt het vaak lastig om de kosten te beoordelen. Op de vraag of ze goed worden geïnformeerd over de gemaakte servicekosten, zegt slechts 42% van de respondenten volmondig ja. Nee, zegt 49%, en 9% weet het niet. Tekenend is dat veel huurders geen idee hebben of de verhuurder voldoende doet om de kosten laag te houden. Een vijfde (18%) denkt van wel. Een kwart (26%) vindt van niet. En ruim de helft (56%) weet het simpelweg niet. ‘Beter overleg met bewoners’, antwoordt dan ook de helft (52%) op de vraag wat de verhuurder moet doen om de kosten laag te houden.
Veel voorkomende servicekosten
De servicekosten variëren voor de respondenten van 2 tot 200 euro per maand. Het is uiteraard sterk afhankelijk van de service die de verhuurder levert. De meeste panelleden betalen voor de verlichting van de gemeenschappelijke ruimtes (80% van de respondenten) en voor de schoonmaak van deze ruimtes (73%). Andere veelgenoemde posten zijn de glasverzekering (58%), de lift (39%), de administratie (38%), de glazenwasser (36%), het onderhoud aan de gemeenschappelijke tuin of ander groen (29%), een abonnement voor klein onderhoud in de woning (29%) en een huismeester of wijkbeheerder (28%).
Wisselende kwaliteit
De kwaliteit van de geleverde service verschilt sterk. Als een complex beschikt over een lift, dan werkt deze doorgaans goed. De meeste huurders zijn tevreden. Een vijfde (19%) heeft klachten. Opvallend veel kritiek komt van het kwart van de respondenten met een huismeester of wijkbeheerder. Diens werk valt bij lang niet alle huurders in de smaak. Slechts een op de vijf respondenten is tevreden of zeer tevreden over diens werk. Anderen zijn op z’n best neutraal (32%), ronduit ontevreden (29%) of zelfs zeer ontevreden (18%).
Afrekening vóór 1 juli
Alle huurders moeten jaarlijks vóór 1 juli een afrekening van de servicekosten ontvangen. Hieruit blijkt of de gemaakte kosten overeenkomen met de betaalde voorschotbedragen. Als te veel is betaald, krijgt de huurder geld terug. Als er juist te weinig is betaald, moet de huurder bijbetalen. Bovendien gaan dan ook meestal de voorschotbedragen voor de komende periode omhoog. Zonder jaarafrekening mag de verhuurder de voorschotbedragen niet verhogen.
Misbruik streng bestraft
Misbruik maken van de servicekosten kan per 1 juli streng worden bestraft. Dankzij een lobby van onder andere de Woonbond zijn in de 'Wet goed verhuurderschap' ook de servicekosten opgenomen. Verhuurders die zich niet aan de wettelijke regels houden riskeren een boete tot maximaal € 22.500. Als alles volgens plan verloopt, openen gemeenten in de tweede helft van dit jaar een meldpunt, waar je signalen van slecht verhuurderschap kunt melden.
Huurwijzer
Meer over de ledenpeiling is te vinden in de nieuwe Huurwijzer, het kwartaalblad van de Woonbond. Hierin staan ook de antwoorden op tien veelvoorkomende vragen over servicekosten, die huurders aan de deskundigen van de Huurderslijn van de Woonbond stellen.
Bron: Woonbond
Controleer of je recht hebt op huurverlaging
Voor corporatiehuurders met een relatief laag inkomen die geen bericht over een huurverlaging per 1 juli hebben gehad is het goed om te controleren of ze niet toch recht hebben op die huurverlaging.
Huurders die in 2021 al een laag inkomen hadden dat recht geeft op huurverlaging, hadden uiterlijk 31 mei moeten horen dat ze per 1 juli huurverlaging krijgen. Is dat ten onrechte niet gebeurd? Neem dan contact op met de woningcorporatie. Kom je er niet uit met de corporatie? Dan kun je tot en met 12 juli naar de Huurcommissie stappen (externe link).
Uitvoeringsfout bij eenoudergezinnen
Het Nibud liet weten dat het enkele signalen kreeg over fouten in de uitvoering (externe link). Bij enkele eenoudergezinnen werd bijvoorbeeld ten onrechte naar de inkomensgrens voor alleenstaanden gekeken, in plaats van naar de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens. De betrokken huurders kregen alsnog huurverlaging toen ze hierover bij hun woningcorporatie aanklopten. Maar dit laat zien dat het altijd verstandig is om zelf te controleren of je in aanmerking komt voor huurverlaging.
Controleer of je recht hebt op huurverlaging
Woonbond woordvoerder Mathijs ten Broeke: “Deze voorbeelden laten zien dat er altijd iets mis kan gaan. We raden corporatiehuurders met een laag inkomen aan om te checken of ze recht hebben op huurverlaging. Dat geldt bijvoorbeeld voor eenoudergezinnen. Maar ook als je recent een inkomensdaling had is het belangrijk om te checken of je recht hebt. In dat geval moet je de huurverlaging zelf aanvragen.”
Wanneer uiterlijk 12 juli naar Huurcommissie?
Maak op tijd bezwaar tegen huurverhoging
Ben je het niet eens met de huurverhoging die per 1 juli ingaat? Zorg dat je op tijd bezwaar maakt. Als je te laat bent zit je aan de huurverhoging vast.
Bezwaar maken tegen de huurverhoging kan op twee manieren. Je stuurt je verhuurder een brief met de reden(en) van je bezwaar en je blijft de oude huurprijs betalen. Of je stuurt géén brief, maar maakt alleen bezwaar door de oude huurprijs te blijven betalen.
Wanneer bezwaar maken?
Schriftelijk bezwaar maken tegen een huurverhoging die op 1 juli ingaat kan tot en met 30 juni. Je bezwaarschrift moet vóór 1 juli in de brievenbus of mailbox van je verhuurder belanden. De oude huurprijs blijven betalen kan tot het moment dat de huur van juli betaald moet zijn. Bij de meeste verhuurders is dat ook 1 juli. Heeft jouw huurverhoging een andere ingangsdatum dan 1 juli? Dan heb je tot die ingangsdatum de tijd om bezwaar te maken.
Waar om denken bij 'oude huurprijs blijven betalen'?
Betaal je de huur per automatische incasso? Dan moet je de incasso-opdracht intrekken, anders wordt het verhoogde bedrag automatisch van je rekening afgeschreven. Na het intrekken van de incasso-opdracht moet je er wel aan denken de huur op een andere manier te betalen, bijvoorbeeld via een periodieke overschrijving.
Check of bezwaar maken zin heeft
Voor je bezwaar maakt, raden we aan om te controleren of je bezwaar kans op succes heeft. Met de huurverhogingscheck kun je nagaan of het huurverhogingsvoorstel aan alle wettelijke vereisten voldoet. Als je met succes bezwaar kunt maken, geeft de check een bezwaarbrief die je kunt opsturen aan je verhuurder.
Hoe gaat het verder na je bezwaar?
Maakte je schriftelijk bezwaar, maar wil je verhuurder toch een huurverhoging? Dan moet je verhuurder jouw bezwaarschrift door de Huurcommissie laten beoordelen. Maakte je bezwaar door alleen maar de oude huur te blijven betalen? En kreeg je daarna een aangetekende brief waar in staat dat je de huurverhoging toch moet betalen? Dan kun jij de Huurcommissie vragen om de huurverhoging te beoordelen (externe link). Dat moet binnen 4 maanden nadat de huurverhoging in zou gaan.
Huurderslijn voor vragen over huurverhoging
Heb je verder nog vragen over de jaarlijkse huurverhoging? In het dossier huurverhoging 2023 lees je meer. Als je lid bent van de Woonbond kun je voor vragen ook terecht bij de Huurderslijn.
Bron: Woonbond
Huurverlaging gekregen? Check je huurtoeslag
Huurverlaging gekregen van je corporatie? Dan hoort je corporatie je nieuwe (verlaagde) huurprijs aan de Belastingdienst door te geven. Maar het is slim om hier ook zelf op te letten.
Tienduizenden corporatiehuurders met een laag inkomen en een huur boven de 575 euro kregen dit jaar huurverlaging. Omdat een lagere huur ook betekent dat je huurtoeslag moet worden aangepast, heeft de wetgever beslist dat corporaties de verlaagde huurprijs aan de Dienst Toeslagen van de Belastingdienst moeten doorgeven. Om te voorkomen dat huurders later met een terugvordering te maken krijgen.
Huurverlaging: altijd voordeel
Belangrijk: als je huurverlaging krijgt, ga je er altijd op vooruit. Je hebt weliswaar recht op iets minder toeslag, maar dit doet nooit je huurverlaging teniet.
Toeslag is een voorschot
Het lastige van toeslagen is dat het om voorschotten gaat. En dat de berekening ervan vrij moeilijk is. Op hoeveel huurtoeslag je in 2023 recht hebt, kan pas berekend worden als het jaar al voorbij is, dus als je toeslag al is uitgekeerd. Weet de Belastingdienst niet dat je huur in 2023 is verlaagd, of valt je inkomen onverhoopt hoger uit? Dan kan het zijn dat je een deel van je huurtoeslag achteraf moet terugbetalen.
Terugvordering voorkomen
Toeslag moeten terugbetalen is enorm vervelend. En al helemaal als je weinig geld hebt en er niet op rekent. Dat je moet terugbetalen kun je voorkomen door zelf goed op te letten.
Zelf doen
Je kunt inloggen op Mijn Toeslagen. Zie je daar dat je woningcorporatie de verlaagde huurprijs nog niet heeft doorgegeven? Geef de verlaagde huurprijs dan zelf door. Daarmee voorkom je dat je later moet terugbetalen. Kijk ook naar je inkomen. Als je verwacht dat je inkomen dit jaar omhoog gaat, stel het verwachte inkomen dan naar boven bij. Ook dat voorkomt dat je later moet terugbetalen.
Hulp vragen
Veel mensen vinden belastingen en toeslagen ingewikkeld. Of vinden inloggen op Mijn Toeslagen moeilijk. Raak je in de stress van zelf doen, vraag dan om hulp. Bij familie of vrienden. Of bij je vakbond, ouderenbond, wijkcentrum, belastingwinkel, sociaal werker of formulierenbrigade. Er zijn veel vrijwilligers en professionals die dit soort hulp graag geven.
Huurverlaging niet doorgegeven?
Woningcorporaties moeten de verlaagde huurprijs aan de Dienst Toeslagen van de Belastingdienst doorgeven. Merk jij dat je corporatie dit niet heeft gedaan? Of help je huurders met hun belasting en merk je dat dit bij de huurders die jij helpt niet gebeurd is? De Woonbond hoort het graag (via het contactformulier).
Bron: Woonbond
Slecht onderhoud, toch een huurverhoging?
Kun je met succes bezwaar maken tegen de huurverhoging van 1 juli als je sociale huurwoning slecht wordt onderhouden?
Per 1 juli van dit jaar krijgen veel huurders weer een huurverhoging. Maar wat als je sociale huurwoning slecht wordt onderhouden. Kun je de huurverhoging dan met succes weigeren?
Slecht onderhoud geen geldige bezwaarreden
Slecht onderhoud is géén geldige reden om de jaarlijkse huurverhoging te weigeren. Aan slecht onderhoud kun je wel iets anders doen. Bij verschillende soorten gebreken (externe link) kun je de Huurcommissie vragen de huur te verlagen. Dat kan ieder moment van het jaar. Huurverlaging vanwege slecht onderhoud staat dus los van bezwaar maken tegen de huurverhoging.
Hoe om huurverlaging vragen?
Gewonnen of lopende procedure wél geldige bezwaarreden
Kreeg je huurverlaging vanwege slecht onderhoud? En zijn de onderhoudsklachten nog steeds niet verholpen? Dan kun je wél met succes de huurverhoging weigeren. Zolang de gebreken waarvoor je huurverlaging kreeg er nog zijn mag een huurverhoging niet. Ook als de procedure nog loopt - dus als de Huurcommissie nog geen uitspraak heeft gedaan - mag je verhuurder geen huurverhoging doorvoeren.
Alle bezwaarredenen op een rij
Behalve een ‘gewonnen of lopende procedure’ zijn er nog meer redenen die maken dat je met succes bezwaar kunt maken tegen de huurverhoging. In Redenen om bezwaar te maken staan ze opgesomd. Heb je daarna nog vragen over de huurverhoging? Als je lid bent van de Woonbond kun je terecht bij de Huurderslijn.
Bron: Woonbond
Veel huishoudens in energiearmoede uitgesloten voor energietoeslag
Een grote groep mensen met een laag inkomen en een hoge energierekening maakte geen aanspraak op de energietoeslag die gemeenten verstrekt hebben. Dit blijkt uit het nieuwe rapport van het Meldpunt EnergieAlarm van de Woonbond.
Het rapport is gebaseerd op 902 unieke meldingen van huurders. 60% van deze melders kwam vanwege het inkomen net niet in aanmerking voor de eenmalige energietoeslag van € 1.300,-, terwijl zij dit juist nodig hadden. Onder hen ook veel samenwonenden, voor wie de inkomensgrens hoger ligt dan voor alleenstaanden.
Verhuurders weigeren oorzaak hoge energierekening aan te pakken
De meldingen zijn ontvangen tussen juni 2022 en mei 2023. De meeste gaan over slechte isolatie van de woning. Het merendeel van de melders ervaart kou of tocht in de woning. Ook woont een meerderheid in een woning met ruimtes met enkelglas. Verzoeken van huurders aan hun verhuurder om de woning beter te isoleren, zijn 9 op de 10 keer geweigerd of genegeerd.
"Omdat mijn verhuurder niets isoleert, betaal ik torenhoge stookkosten"
Waar dit toe leidt, blijkt uit de melding van Frouke uit Almelo. Zij is alleenstaande moeder, woont in een particuliere huurwoning en betaalt maandelijks meer dan € 600,- aan energie. Naast de zorg voor haar kinderen werkt ze in deeltijd in een verpleeghuis, vanwege deze inkomsten maakte zij geen aanspraak op de energietoeslag.
“Omdat mijn verhuurder tot nu toe niets geïsoleerd heeft aan het huis, betaal ik torenhoge stookkosten”, vertelt Frouke. “De onzuinige CV-ketel is meer dan 20 jaar oud, de tochtige ramen zijn voor het laatst in 1982 vervangen. Het is te gek voor woorden dat mijn particuliere verhuurder geen verplichting heeft om te verduurzamen. Hij wil alleen iets opknappen als ik daarvoor € 150,- per maand extra gaan betalen. Onder aan de streep ga ik er dan op achteruit.”
Campagne voor bestaanszekerheid gestart
Het verhaal van Frouke is samen met die van vele anderen sinds deze week ook te zien in de campagne van de Landelijke Armoedecoalitie (externe link). Met een brandbrief, persoonlijke verhalen en talloze harde feiten roept dit brede samenwerkingsverband de politiek op om bestaanszekerheid voor iedereen te verankeren in de rijksbegroting voor 2024.
Naast de Woonbond bestaat de Armoedecoalitie uit de Landelijke Cliëntenraad, Sociaal Werk Nederland, Sociale Alliantie, Ieder(in), Valente, Gemeente Utrecht, CNV, FNV, Alliantie Vrijwilliger Schuldhulp, ATD Vierde Wereld en SUNN.
Bron: Woonbond
Bezwaar huurverhoging na inkomensdaling
Krijg je dit jaar een huurverhoging van 50 of 100 euro, terwijl je inkomen is gedaald? Check dan of je bezwaar kunt maken. En wist je dat je de huurverhoging nog tot drie jaar na dato kunt laten aanpassen?
Als je huurder bent van een gereguleerde (sociale) woning kun je te maken krijgen met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Je verhuurder mag daar alleen om vragen als je inkomen boven een bepaalde grens ligt.
Inkomen van twee jaar geleden
Om een inkomensafhankelijke huurverhoging te mogen vragen moet je verhuurder ook een inkomensindicatie opvragen bij de Belastingdienst. Die indicatie gaat over inkomen in 2021. Van de mensen die op jouw adres zijn ingeschreven op het moment dat de indicatie wordt opgevraagd.
Bezwaar maken na inkomensdaling
Het kan zijn dat je inkomen in 2022 lager was dan in 2021. Bijvoorbeeld door ontslag of pensioen. Omdat je partner is verhuisd of overleden. Of omdat een kind onlangs op kamers is gaan wonen, of nog voor 1 juli uit huis gaat. Komt het inkomen van je huishouden daardoor ónder de grens voor het mogen vragen van 50 of 100 euro huurverhoging? Dan kun je met succes bezwaar maken tegen de huurverhoging van 2023.
Tot drie jaar na dato laten aanpassen
Een huurverhoging van langer geleden laten aanpassen kan ook. Kreeg je in 2019, 2020 of 2022 een inkomensafhankelijke huurverhoging? En is je inkomen daarna onder de grens gezakt voor het mogen vragen van die huurverhoging? Dan kun je de verhuurder vragen om het inkomensafhankelijke deel van die huurverhoging(en) terug te draaien. Als je verhuurder dat weigert kun je de Huurcommissie om uitspraak vragen (externe link).
Alle bezwaarredenen op een rij
Behalve inkomensdaling zijn er nog meer redenen die maken dat je met succes bezwaar kunt maken tegen de huurverhoging. In Redenen om bezwaar te maken staan ze opgesomd. Heb je daarna nog vragen over de huurverhoging? Als je lid bent van de Woonbond kun je terecht bij de Huurderslijn.
Bron: Woonbond
Brede steun voor regulering hoge huurprijzen
Een overgrote meerderheid van de Nederlanders vindt dat de overheid moet ingrijpen in de huurprijzen wanneer deze te hoog worden voor de gemiddelde Nederlander en niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning.
Dit blijkt uit een recente flitspeiling (externe link) die het Ministerie van BZK liet uitvoeren onder een representatieve groep Nederlanders. Het doel van de enquete was om inzicht te krijgen in de steun voor de Wet betaalbare huur, die na de zomer in de Tweede Kamer wordt besproken.
Huurprijzen niet langer in verhouding tot de kwaliteit
De forse stijging van de huurprijzen in de vrije sector in de afgelopen vijf jaar, vooral in steden zoals Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag, heeft huurders bezorgd gemaakt. Bij een bewonerswissel steeg de maandelijkse huur gemiddeld met ruim 100 euro tussen 2017 en 2022, en in de genoemde steden was dit zelfs gemiddeld 160 euro per maand.
Steeds meer huurders betalen nu een huurprijs die niet langer in verhouding staat tot de kwaliteit van hun woning, vooral in de middenhuursector. In 2021 had 41% van de middenhuurwoningen een hogere huurprijs dan de maximale huurprijs volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS).
Groot draagvlak voor overheidsingrijpen in huurprijs
Om ervoor te zorgen dat huurders een eerlijke prijs betalen voor hun woning, is het kabinet van plan om de middenhuur te reguleren en het Woningwaarderingsstelsel (WWS) verplicht te stellen. Deze plannen worden vastgelegd in het wetsvoorstel Betaalbare Huur en een wijziging van het Besluit Huurprijzen Woonruimte. Uit het opinieonderzoek blijkt dat er een groot draagvlak is voor deze maatregelen.
Gemiddelde huurprijs niet redelijk
Een grote meerderheid van de respondenten (84%) vindt de huidige gemiddelde huurprijs van een woning in de vrije sector (ongeveer 1.011 euro per maand voor 60m2) niet redelijk. 86% is van mening dat de overheid moet ingrijpen wanneer de huurprijzen te hoog worden voor de gemiddelde Nederlander en niet in verhouding staan tot de kwaliteit van de woning. Dit geldt voor alle huursegmenten, maar vooral voor het middenhuursegment (69%). Volgens driekwart van de respondenten is de Rijksoverheid als eerste aan zet.
Middenhuurders willen ingrijpen overheid
Ook de groep middenhuurders steunt overheidsingrijpen in de huurprijzen. Van deze specifiek bevraagde groep is zelfs 92% van mening dat de overheid moet ingrijpen wanneer de huurprijzen te hoog worden. Bovendien is 70% van de middenhuurders enigszins tot zeer positief over de maatregelen om meer woningen met een huurprijs tussen € 808,06 en € 1.100 te realiseren.
Respondenten: 'Laat huurprijs toetsen bij de Huurcommissie'
Ook de reacties op de maatregelen die in de nieuwe wet voor regulering van de middenhuur staan zijn over het algemeen positief. Zo vindt 79% dat huren verlaagd moeten voor woningen met een slechte isolatie. Daarnaast is driekwart het eens met het voorstel dat huurders de huurprijs van een nieuw contract altijd mogen laten toetsen bij de Huurcommissie. Een even groot deel staat positief tegenover het voorstel om middenhuurwoningen te bestemmen voor middeninkomens, en om de jaarlijkse prijsstijging te koppelen aan de stijging van de cao-lonen.
Wetsvoorstel zorgt voor prijsdaling
Met het wetsvoorstel wil het Kabinet de huurprijzen weer in verhouding brengen tot de kwaliteit van de woning. Verhuurders zullen verplicht worden zich aan de maximale huurprijzen te houden. Dit zou op termijn betekenen dat de huurprijs van meer dan 300.000 woningen gemiddeld met 190 euro per maand zal dalen.
Wetvoorstel na zomer naar Tweede Kamer
Gemeenten kunnen straks actief handhaven om ervoor te zorgen dat verhuurders niet te duur verhuren. Om investeringen in zowel bestaande als nieuwe woningen aantrekkelijk te houden, is het kabinet van plan het WWS-puntenstelsel te moderniseren en komt er een 5% toeslag voor nieuwbouw. Het wetsvoorstel zal na de zomer worden voorgelegd aan de Tweede Kamer.
Bron: Woonbond
Aedes en Woonbond protesteren tegen bezuiniging op huurtoeslag
Het kabinet wil geld weghalen dat bestemd is voor de huurtoeslag. Voor Aedes en de Woonbond is dit onacceptabel, omdat het ten koste gaat van mensen met de laagste inkomen. Ook gaat het in tegen gemaakte afspraken.
Vorig jaar hebben Aedes en de Woonbond samen met de minister in de Nationale Prestatieafspraken afgesproken dat ongeveer 600.000 huurders van sociale huurwoningen dit jaar een eenmalige huurverlaging krijgen. Hierdoor heeft de overheid ook minder uitgaven aan huurtoeslag, bijna 300 miljoen. De afspraak hierbij was dat dit budget beschikbaar blijft voor de huurtoeslag.
Kabinet wil nieuwe wetten bekostigen met bezuiniging
In de voorjaarsnota heeft het kabinet nu aangekondigd die huurtoeslag stapsgewijs weer af te bouwen. Met deze bezuiniging wil het kabinet de uitvoeringskosten van de nieuwe Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting en de Wet Betaalbare Huur betalen.
Onacceptabel om geld weg te halen bij laagste inkomens
Zeno Winkels, directeur van de Woonbond: 'Dat het kabinet onze afgesproken eerlijke maatregel wil terugdraaien vinden we om meer redenen onacceptabel. De netto huur gaat immers weer omhoog. Voor de laagste inkomens, die nu al nauwelijks kunnen rondkomen, is óók een paar euro veel geld. Als je dit jaarlijks stapsgewijs doet, stuur je eigenlijk een steeds groter deel van je eigen bevolking naar de voedselbanken.'
Politiek moet onredelijke plan terugdraaien
Martin van Rijn, voorzitter van Aedes: 'Het is ironisch én pijnlijk om het geld dat nodig is om de uitvoering van de Wet Betaalbare Huur te dekken, weg te halen bij mensen met de laagste inkomens. Zeker in deze tijd is dat niet uit te leggen. We hopen dat de politiek inziet dat dat dit onredelijke plan moet worden teruggedraaid.'
Bron: Woonbond
Let op maximumprijs volgens puntenstelsel
Kreeg je dit jaar een huurverhoging van 50 of 100 euro? Let dan op of je huur niet hoger wordt dan volgens het puntenstelsel mag.
Veel sociale huurders met een wat hoger inkomen krijgen er dit jaar (opnieuw) mee te maken: een inkomensafhankelijke huurverhoging van 50 of zelfs 100 euro. Die huurverhoging kun je krijgen als het inkomen van je huishouden boven een bepaalde grens ligt.
Door huurverhoging boven toeslaggrens
Wie een paar jaar achter elkaar een inkomensafhankelijke huurverhoging krijgt ziet de huurprijs flink oplopen. Vaak zelfs tot boven de ‘huurtoeslaggrens’. Die grens ligt dit jaar (2023) op 806 euro en 6 cent.
Te hoge huur voor aantal punten
Het is vervelend als je huurprijs door een huurverhoging boven de toeslaggrens raakt, maar verboden is dat niet. Wat wél verboden is: een hogere huur vragen dan volgens het puntenstelsel mag. Alle sociale huurwoningen -ook als ze een huurprijs hebben die boven de toeslaggrens is geraakt- vallen onder het puntenstelsel.
Hoe maximale huurprijs checken?
Met de huurprijscheck van de Huurcommissie (externe link) kun je narekenen hoeveel punten je woning heeft. En wat de maximaal toegestane huurprijs is die daarbij hoort. Wordt je huur door de huurverhoging hoger dan maximaal is toegestaan? Dan kun je met succes bezwaar maken. Blijkt je huur op dit moment al hoger? Dan kun je met succes een procedure starten voor huurverlaging.
Alle bezwaarredenen op een rij
Er zijn nog meer redenen die maken dat je met succes bezwaar kunt maken tegen de huurverhoging. In Redenen om bezwaar te maken staan ze opgesomd. Heb je daarna nog vragen over de huurverhoging? Als je lid bent van de Woonbond kun je terecht bij de Huurderslijn.
Bron: Woonbond
4 op de 10 woningcorporaties past inkomensafhankelijke huurverhoging toe
Onderzoek van de Woonbond wijst uit dat bijna 40% van de woningcorporaties in Nederland de inkomensafhankelijke huurverhoging toepast. Terwijl dit beleid de doorstroming zou moeten bevorderen, kunnen veel huurders helemaal geen andere woning vinden. Hierdoor komen zij financieel klem te staan. Bovendien krijgen huurders deze huurverhoging ook nog als de huurprijs al erg hoog is. Daarom pleit de bond voor afschaffing van deze oneerlijke en ineffectieve maatregel.
De Woonbond heeft 278 huurdersorganisaties uit het hele land gevraagd naar de afspraken die zij met hun verhuurder gemaakt hebben over het huurbeleid. Zij hebben veelal geadviseerd om de inkomensafhankelijke huurverhoging niet toe te passen, waarop 40% van de woningcorporaties besloten heeft dit toch te gaan doen. Hierdoor gaan de huurprijzen van huurders met een jaarinkomen boven € 48.836,- niet omhoog met enkele procenten, maar met enorme sprongen van € 50,- of zelfs € 100,-.
Ieder jaar neemt besteedbaar inkomen verder af
De gevolgen voor deze huurders worden duidelijk uit de vele tientallen verhalen die zijn binnengekomen bij het Meldpunt Huuralarm van de Woonbond. Zij geven aan te moeten bezuinigen op onder meer boodschappen, kleding of lidmaatschappen van verenigingen. Doordat de huurprijzen jaar op jaar doorstijgen en de inkomens vaak niet zodanig meestijgen, neemt het besteedbare inkomen steeds verder af.
Zelfs boven sociale huurgrens blijft verhoging doorgaan
Ook huurders die door dit beleid inmiddels al veel meer dan de sociale huurgrens van 808 euro betalen, kunnen nog steeds opgezadeld worden met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Zij worden behandeld alsof ze ‘te goedkoop’ wonen. De Woonbond vindt inkomensafhankelijke huurverhogingen bij al hoge huurprijzen onbegrijpelijk.
Verhuizen of inkomen verhogen geen optie
Voor gepensioneerden die geen profijt hebben van CAO-loonstijgingen is het ook wrang. Zo laat bijvoorbeeld de heer Corstanje bij het Meldpunt Huuralarm weten: “Vanwege het pensioen dat ik bij elkaar heb gewerkt, word ik door de inkomensafhankelijke huurverhoging gestraft en mag ik een groot deel daarvan weer inleveren bij de verhuurder. Terwijl wij geen mogelijkheid hebben om te verhuizen of ons inkomen te verhogen.”
Oneerlijk en ineffectief
Zeno Winkels, directeur van de Woonbond, is principieel tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging: “Inkomenspolitiek hoort bij de overheid te liggen, niet bij de verhuurder. Ook mensen die al een torenhoge huur betalen worden hard geraakt. Dat vindt de Woonbond zeer onrechtvaardig. Daarom moet de politiek een einde maken aan de oneerlijke en ineffectieve inkomensafhankelijke huurverhoging.”
Bron: Woonbond
Verplichte (hybride) warmtepomp vanaf 2026
Vanaf 2026 moet een cv-ketel (of andere gasverwarming) worden vervangen door een (hybride) warmtepomp als de verwarmingsinstallatie aan vervanging toe is. Dit besloot het kabinet vorig jaar. Afgelopen week kwam minister Hugo de Jonge met een aantal uitzonderingen voor deze verplichting, onder andere voor appartementen en flats, voor woningen binnen een VVE en monumenten.
De overheid wil de overstap van fossiele energie naar duurzame energie versnellen. Vooral om de opwarming van de aarde af te remmen, maar ook om minder afhankelijk te zijn van Russisch gas. Een van de maatregelen is het stimuleren van de installatie van (hybride) warmtepompen in woningen.
Een warmtepomp is een elektrische installatie die warmte voor verwarming en warm water haalt uit de buitenlucht (of uit water of de bodem). Een elektrische warmtepomp gebruikt geen gas. Een hybride warmtepomp heeft nog wel een gasaansluiting, om gas bij te stoken als het erg koud is. Zo’n warmtepomp bespaart gemiddeld 60% aardgas.
Uitzonderingen op de verplichte hybride warmtepomp
Toch is het niet altijd verstandig om een hybride warmtepomp te installeren. Daarom heeft minister De Jonge in een brief aan de Tweede Kamer (externe link) een aantal uitzonderingen opgeschreven. In een aantal gevallen zijn de kosten van de installatie van een hybride warmtepomp te hoog. In andere gevallen is een hybride warmtepomp niet de beste oplossing voor het type woning. Dit geldt vooral voor flats en appartementen, en voor monumenten.
Uitzonderingen vanwege te hoge kosten:
- Te lange terugverdientijd
Als de investering in de hybride warmtepomp niet in 7 jaar terugverdiend kan worden, dan is het niet verstandig zo’n warmtepomp te installeren. Een energie-efficiënter systeem installeren is dan verstandiger. - Extra aanpassingen nodig
Soms moeten er meer aanpassingen aan de woning gedaan worden om een (hybride) warmtepomp te kunnen installeren. De kosten kunnen dan zo hoog worden, dat een warmtepomp te duur is. - Aansluiting warmtenet binnen 10 jaar
Warmtepompen gaan langer dan 10 jaar mee. Als de woning binnen 10 jaar op een warmtenet wordt aangesloten, dan is een (hybride) warmtepomp zonde van de investering. Welke wijken op een warmtenet worden aangesloten staat in de wijkuitvoeringsplannen van de gemeente.
Uitzonderingen voor type woningen
- 'Gestapelde' woningen en binnen VVE’s
Voor flats en appartementen is het vaak niet de beste oplossing om elke woning een eigen (hybride) warmtepomp te geven. Een gemeenschappelijk duurzaam verwarmingssysteem past dan beter. Binnen VVE’s moeten daarbij ook de kopers over deze aanpassing beslissen en dat kost tijd. - Monumenten
Voor aanpassingen aan monumenten moet de eigenaar vaak een vergunning aanvragen. Dat kost tijd en die tijd is er niet als de cv-ketel of gasverwarming plotseling stuk gaat. Echter, monumenten kunnen vaak wel goed verwarmd worden met een (hybride) warmtepomp.
Mogelijk huurverhoging en meer huurpunten
Een (hybride) warmtepomp levert de huurder een besparing van energiekosten op. Voor het vervangen van de cv-ketel of gasinstallatie door een duurzamere installatie kan de verhuurder een huurverhoging vragen. Het is nog niet bekend hoeveel die huurverhoging mag zijn en wat de voorwaarden hiervoor zijn. Een duurzamere verwarming zorgt voor een beter energielabel van de woning. Een beter label geeft extra huurpunten en daarmee een hogere maximale huur.
Corporaties geven goed voorbeeld
Woningcorporaties hebben afgesproken om al vanaf dit jaar in alle woningen met label D of beter de cv-ketel te vervangen door een duurzame installatie als de ketel vervangen moeten worden. Dit is afgesproken in de nationale prestatieafspraken. Corporaties geven hiermee het goede voorbeeld.
Bron: Woonbond
Stuurt jouw gemeente wel een WOZ-beschikking?
Niet alle gemeenten laten in hun belastingaanslag voor huurders ook de WOZ-waarde van hun woning zien. Toch kan dit belangrijk zijn, omdat de WOZ-waarde invloed heeft op de maximale huurprijs.
De Woonbond ontving meerdere meldingen van huurders die lieten weten dat hun gemeente niet meer automatisch op het aanslagbiljet van de lokale heffingen de WOZ-waarde laat zien. Zo blijkt onder meer de gemeente Zutphen te hebben aangegeven dat huurders ‘geen belang’ zouden hebben bij de WOZ-beschikking.
Invloed WOZ op maximale huurprijs
Toch hebben huurders wel degelijk belang bij inzicht in de WOZ-waarde van hun woning. Deze telt namelijk mee in het puntenstelsel waarmee de maximaal toegestane huurprijs van sociale huurwoningen wordt berekend. Als de WOZ-waarde te hoog wordt vastgesteld, leidt dat tot een te hoge maximaal toegestane huurprijs. Het is dan verstandig om bezwaar te maken. Dit is vooral belangrijk als je op dit moment al bijna de maximale huurprijs betaalt die volgens het puntenstelsel is toegestaan.
Doe mee aan enquête
De Waarderingskamer liet een enquête opstellen over de werkwijze rond WOZ-beschikkingen. Daarmee brengen ze onder andere in beeld of huurders automatisch een beschikking krijgen, of slechts op aanvraag. Daarom de oproep om mee te doen aan deze enquête van de Waarderingskamer (externe link). Dat kan tot 12 mei.
Doel van de Waarderingskamer is toezicht houden op de wijze waarop gemeenten de WOZ-waarde van huizen en bedrijfspanden bepalen.
Bron: Woonbond
Check of je huurverhoging klopt
Veel huurders hebben inmiddels een huurverhogingsvoorstel ontvangen. Er gelden regels waar de jaarlijkse huurverhoging aan moet voldoen. Voldoet het verhogingsvoorstel daar niet aan? Dan kun je met succes bezwaar maken.
Er zijn regels over hoe hoog de huurverhoging mag zijn, maar ook over -bijvoorbeeld- het aankondigen van de huurverhoging.
Wanneer aankondigen?
Huur je een sociale (gereguleerde) woning? Dan moet je verhuurder de huurverhoging minstens twee maanden van tevoren aankondigen. Over de huurverhoging per 1 juli moet je verhuurder dus vóór 1 mei een brief sturen. Is je verhuurder te laat? Dan kan dat reden zijn voor een bezwaar. In dit overzichtsartikel vind je alle redenen voor een succesvol bezwaar op een rij.
Hoeveel mag de huur omhoog?
Welke huurverhoging je verhuurder mag vragen hangt af van in welke sector je huurt.
Vrije sector
In de vrije sector mag de huur dit jaar met maximaal 4,1% omhoog. Staat er een lagere huurverhoging in je contract? Dan geldt dit lagere maximum. Staat er niets in je huurcontract over de huurverhoging? Dan mag je verhuurder de huur niet zomaar verhogen.
Sociale sector
In de sociale sector geldt een maximum van 3,1%. Tenzij je vanwege je inkomen in aanmerking komt voor een inkomensafhankelijke huurverhoging, of je een zelfstandige woning huurt met een huurprijs onder de 300 euro. Dan geldt er een hogere maximale huurverhoging.
Doe de check
De Woonbond heeft een huurverhogingscheck waarmee je vrij simpel kunt controleren of het voorstel van je verhuurder klopt. Als de huurverhoging niet aan de regels voldoet, wijst de check je op een modelbrief die past bij jouw situatie. Hiermee kun je bezwaar aantekenen.
Lees Huurwijzer in de bibliotheek
De regels voor de huurverhoging zijn best ingewikkeld. Wil je de informatie op je gemak nalezen? Pak het tijdschrift Huurwijzer erbij. Als je lid bent van de Woonbond heb je Huurwijzer begin april thuis ontvangen. Geen lid? De meeste Openbare Bibliotheken hebben Huurwijzer op de leestafel.
Bron: Woonbond
Huurders krijgen brief over huurverlaging
Huurders met een laag inkomen horen de komende weken of ze in aanmerking komen voor een huurverlaging. Woningcorporaties sturen hierover voor 1 juni een brief.
De jaarlijkse brief over de huurverhoging is ditmaal voor een half miljoen huurders een brief over de huurverlaging. Deze verlaging voor mensen met een laag inkomen is overeengekomen door de woningcorporaties, de Woonbond, het Rijk en gemeenten.
Inkomensgrens
De afspraak geldt voor huurders van een corporatiewoning met een huur boven €575,03 en met een jaarinkomen tot €23.250 (alleenstaand), €24.600 (alleenstaand met AOW), €30.270 (twee of meer personen), €32.730 (twee of meer personen met minstens één AOW-uitkering).
Alleen woningcorporaties
Je komt alleen voor de huurverlaging in aanmerking als je huurt bij een woningcorporatie en je voor 1 maart jouw woning huurde. Een meerderheid van de Tweede Kamer stemde tegen een motie voor dezelfde huurverlaging voor sociale huurwoningen van commerciële verhuurders.
Geen huurverlaging?
Heb je op grond van je inkomen in 2021 recht op huurverlaging, maar biedt je woningcorporatie jou vóór 1 juni geen huurverlaging aan? Dan kun je tot 12 juli naar de Huurcommissie (externe link). Deze commissie doet dan een bindende uitspraak.
Inkomen gedaald?
Heb je op grond van je inkomen in 2021 géén recht op de huurverlaging, maar daalde jouw inkomen sindsdien onder de inkomensgrens? Dan kun je tot en met 30 december 2024 zelf bij de woningcorporatie om een huurverlaging vragen. Op deze pagina vind je aanvullende informatie: Eenmalige huurverlaging 2023.
Huurverhoging per 1 juli
Krijg je een huurverhoging per 1 juli? Dan moet je verhuurder dat vóór 1 mei laten weten. De meeste sociale huurders krijgen een huurverhoging van maximaal 3,1%, maar wie op jaarbasis meer verdient dan € 48.836 (alleenstaand) of € 56.513 (niet alleenstaand) kan geconfronteerd worden met een inkomensafhankelijke huurverhoging. Voor de vrije sector is 4,1% het maximumpercentage. Meer over de huurverhoging van 2023.
Check de huurverhoging
Ontving je een brief over de huurverhoging? Controleer dan hier of het klopt: Check huurverhoging 2023.
Bron: Woonbond
Compensatie bij blokaansluiting kan nu worden aangevraagd
Voor bewoners met een gezamenlijke warmte- of elektriciteitsaansluiting (blokaansluiting) kan vanaf vandaag compensatie worden aangevraagd voor de hoge energiekosten. Zij vielen namelijk buiten het energieprijsplafond omdat ze geen individuele aansluiting hebben. De Woonbond heeft zich ervoor ingezet dat ook alle bewoners met blokaansluiting worden gecompenseerd.
Degene die het energiecontract heeft, kan de tegemoetkoming aanvragen. Dit is vaak de verhuurder of de Vereniging van Eigenaren (VvE), maar het kan ook een huurder zijn of een bewonersvereniging, als die namens de andere huishoudens de rekening betaalt.
Voorwaarden
Om de tegemoetkoming te krijgen moet er sprake zijn van een minimaal aantal aangesloten woningen of kamers. Het gaat om:
- 1 of meer zelfstandige woonruimtes voor blokelektriciteit;
- 3 of meer zelfstandige woonruimtes voor blokwarmte;
- 4 of meer onzelfstandige woonruimtes voor blokelektriciteit of blokwarmte;
- 4 of meer woonruimtes voor blokelektriciteit of blokwarmte, als de energieaansluiting niet voldoet aan een van de drie omschrijvingen hierboven.
Webformulier aanvragen tegemoetkoming
Op de website van Rijksoverheid (externe link) lees je meer over de voorwaarden. Ook het aanvraagformulier is daar te vinden. Aanvragen kan tot en met 30 september 2023.
Bron: Woonbond
Meer duidelijk over vergoeding bij blokaansluiting
Op dinsdag 4 april heeft het kabinet de regeling bekend gemaakt (externe link) over de vergoeding die bewoners met een blokaansluiting voor warmte en/of stroom dit jaar krijgen. Bewoners met blokaansluitingen kunnen geen gebruik maken van het prijsplafond voor energie. Voor hen is deze Tijdelijke Tegemoetkoming Blokaansluitingen (TTB) gemaakt.
De Tijdelijke Tegemoetkoming Blokaansluitingen werkt anders dan het prijsplafond. Per huishouden wordt een vast jaarbedrag beschikbaar gesteld voor een blokaansluiting voor warmte (uit gas) en stroom. Daarbij is er een verschil tussen zelfstandige of onzelfstandige huishoudens. Het kabinet heeft ook bepaald hoeveel huishoudens er minimaal achter een blokaansluiting moeten zitten om in aanmerking te komen voor de vergoeding.
Minimale vergoeding bekend
De minimale jaarvergoedingen zijn bekend:
| Warmte/gas voor warmte | Elektriciteit | |
|---|---|---|
| Zelfstandig | € 1.063,- | € 915,- (minimaal 1 huishouden) |
| Onzelfstandig | € 445,- | € 385,- (minimaal 4 huishoudens) |
Het voorschotbedrag dat bewoners maandelijks betalen, kan met deze bedragen al naar beneden aangepast worden. De definitieve vergoeding kan nog hoger worden, maar niet lager. De definitieve vergoeding maakt het kabinet pas na 1 juli bekend.
Opbouw jaarbedrag
Het jaarbedrag bestaat uit 2 onderdelen voor warmte/gas en 3 onderdelen voor stroom:
- Vergoeding voor de eerste helft van 2023
- Vergoeding voor de tweede helft van 2023
- Bij elektriciteit: de gemiste vergoeding van november en december 2022 (2 x € 190)
Het bedrag voor de eerste helft van 2023 is al vastgesteld. Dit bedrag is gebaseerd op de energieprijzen op 1 januari 2023. Het bedrag voor de tweede helft van het jaar wordt bepaald door de energieprijzen op 1 juli. Als die dan nog steeds hoog zijn, dan kan de jaarvergoeding nog verder stijgen.
Tegemoetkoming aanvragen
Degene die het energiecontract heeft, kan de tegemoetkoming aanvragen. Dit is vaak de verhuurder of de Vereniging van Eigenaren (VvE), maar het kan ook een huurder zijn of een bewonersvereniging, als die namens de andere huishoudens de rekening betaalt. Aanvragers ontvangen bovendien een vergoeding van €8,62 per huishouden én per energiesoort (warmte/gas en stroom) voor de administratiekosten die zij voor de aanvraag en verrekening maken. Verhuurders, VvE’s of andere energiecontracthouders kunnen vanaf 25 april 9:00 uur tot 30 september 17:00 uur een aanvraag indienen via een digitaal loket van de Belastingdienst.
Regeling niet perfect
Het kabinet laat weten deze dat deze regeling niet perfect is. Er is haast, want mensen hebben zo snel mogelijk een vergoeding nodig. Daarom moet de regeling snel in werking treden. Daarbij zijn er ontelbaar veel verschillende soorten blokaansluitingen. Dat maakt het lastig de regeling zo eerlijk mogelijk uit te werken en toch uitvoerbaar te houden voor aanvragers. Bovendien is het belangrijk dat de aanvragen ook gecontroleerd kunnen worden. De Woonbond herkent de problematiek en waardeert het dat het kabinet hier open over is en nu toch deze stap zet.
Bewoners kunnen aanvraag controleren
Bij de regeling komt een openbaar register, zodat bewoners ook zelf kunnen controleren of de vergoeding is toegekend. De vergoeding moet immers wel bij de bewoners terecht komen. Bovendien kunnen huurders uiteindelijk bij de Huurcommissie (via de servicekostenprocedure) laten nagaan of de verrekening van de vergoeding in de eindafrekening zorgvuldig is gedaan.
Bron: Woonbond
Plan voor grootschalige verduurzaming verdient steun
Als de 11 miljard euro die het kabinet gereserveerd heeft voor het energieprijsplafond, ingezet zou worden om hele woonwijken tegelijk te verduurzamen, dan zou de energierekening van 1,1 miljoen huishoudens blijvend verlaagd worden. Dat stelt de NVDE, de brancheorganisatie van bedrijven die actief zijn op het gebied van duurzame energie, in een voorstel dat ze op 28 maart publiceerden. In dit plan (externe link) worden de buurten met de meeste energiearmoede als eerste aangepakt.
Uit onderzoek in opdracht van de Nederlandse Vereniging Duurzame Energie (NVDE) blijkt dat de energierekening voor huishoudens in energiearmoede met €1.700 per jaar omlaag kan, bij de huidige energieprijzen. Het extra voordeel is dat het grootschalig en planmatig verduurzamen van woningen kostenvoordelen oplevert, minder arbeidskrachten vraagt en meer zekerheid aan bedrijven geeft om te investeren.
Oplossing tegen energiearmoede
Het effect van deze voorgestelde planmatige en grootschalige aanpak is dat energiearmoede tegengegaan wordt en dat iedereen in staat is om van het gas af te gaan. Zowel mensen met een huurwoning als koopwoning, en met veel en weinig geld.
Energierekening blijvend omlaag en klimaatdoelen halen
De Woonbond is positief over het voorstel van de NVDE, omdat het op dit moment lang niet voor iedereen mogelijk is om in een energiezuinig huis te wonen. “Met deze aanpak sla je twee vliegen in één klap. Mensen die niet meer weten hoe ze de energierekening moeten betalen zijn blijvend geholpen als hun woningen verduurzaamd worden. Én op deze manier komen we echt op gang om de klimaatdoelen in gebouwde omgeving te gaan halen,” zegt Bastiaan van Perlo, beleidsmedewerker energie bij de Woonbond.
Bron: Woonbond
Bouw meer én echte sociale woningen
Laat gemeenten meer dan 30% sociale huur bouwen en zorg dat dit ook echte sociale huur is, die langdurig wordt ingezet als betaalbare huurwoning.
Dat stelt de Woonbond in een reactie op de Wet versterking regie Volkshuisvesting (externe link).
Meer sociale huur
De Woonbond vindt het goed dat de overheid met de wet grip wil krijgen op de woningmarkt en stuurt op meer sociale huurwoningen. Tegelijkertijd is de inzet van minimaal 30% sociale huur bij nieuwbouw, te laag. Dit zorgt er nooit voor dat elke gemeente minsten 30% sociale woningen in de gehele woningvoorraad zal hebben. Op deze manier is dat doel van minister de Jonge onhaalbaar en dreigt de sociale woningvoorraad, ondanks een kleine groei in absolute zin, een steeds kleiner deel van de woningmarkt te worden. Volgens een analyse van hoogleraar Johan Conijn komen we uit op een schamele 26%.
Afspraken nakomen
De Woonbond wijst de minister erop dat de afspraak in de Nationale Prestatie Afspraken tussen Rijk, Woonbond en corporaties, van minstens 30% sociale huur in de woningvoorraad van elke gemeente, met deze invulling eenzijdig terzijde is geschoven. Met een kleiner aandeel sociale huur als gevolg.
Laat gemeenten meer doen
In de wet wordt ook gesproken aan te sturen op een lagere bouwinzet van sociale huur in gemeenten waar al 30% van de totale voorraad sociaal is. Een slecht idee. Vaak gaat het hier om gebieden waar de marktdruk groot is, en het voor lagere en middeninkomens moeilijk is om een betaalbare woning te vinden. Een grote sociale voorraad biedt dan uitkomst. De wet moet ervoor zorgen dat alle gemeenten een minimale inzet doen, niet gemeenten met hogere ambities voor betaalbare woningen voor de voeten lopen. Ook dit gaat tegen de gemaakte Nationale Prestatie Afspraken in. De Woonbond gaat er dan ook vanuit dat de gemaakte afspraken worden nagekomen.
Echte sociale huur
De Woonbond vindt het goed dat er een wettelijke definitie komt voor sociale huur. Daarmee wordt voorkomen dat gemeenten kiezen voor sociale huur van particuliere beleggers die vervolgens bij een nieuwe verhuur in de dure vrije sector worden verhuurd. De termijn dat een woning minstens voor een sociale huurprijs moet worden verhuurd ligt in het voorstel op 25 jaar. De Woonbond zou hier 50 jaar van willen maken. Daarnaast wil de Woonbond niet dat er een uitzondering voor flexwoningen wordt gemaakt. Dat werkt in de hand dat gemeenten die niet willen groeien naar 30% sociale huur, alleen inzetten op flexwoningen. Bovendien rekenen we ons rijk aan een sociale voorraad die niet structureel is. Als we-terecht- eisen gaan stellen aan hoe lang een woning betaalbaar verhuurd moet worden om als sociaal mee te mogen rekenen, is het vreemd hier voor flexwoningen een uitzondering op te maken.
Bron: Woonbond
Huurders twijfelen vaak onterecht aan energielabel
De Woonbond merkt dat veel huurders betwijfelen of het energielabel van hun woning klopt. De Woonbond vindt dit zorgelijk, omdat uit onderzoeken en uit de ervaringen van de Woonbond zelf blijkt dat het energielabel van huurwoningen meestal juist is. Over 2021 bleek dat 93% van de nieuw afgegeven energielabels klopt. Toch begrijpt de bond de twijfel, omdat een huurder de woning heel anders kan ervaren dan dat het energielabel aangeeft.
De twijfel van huurders over het energielabel van hun woning blijkt o.a. uit de vragen die de Woonbond hierover krijgt. Ook in het Woonbond-webinar over energielabels van afgelopen week bleek dat veel huurders denken dat het energielabel van hun woning niet juist is. De recente uitzendingen van AvroTros Radar (externe link) en KRO Pointer (externe link) over energielabels versterken de twijfel. In de uitzendingen kwamen meerdere voorbeelden aan de orde van onjuiste labels bij huurwoningen.
Energielabel bepaalt niet het comfort
Echter, het energielabel van woningen klopt meestal wel. Toch kan een huurder zijn woning heel anders ervaren, bijvoorbeeld doordat de woning koud aanvoelt. Bij het opstellen van een energielabel wordt bijvoorbeeld tocht in de woning niet gemeten. Tocht kan een woning oncomfortabel maken, terwijl de woning toch een (redelijk) goed energielabel heeft.
Energielabel moeilijk te controleren
Wat het extra lastig maakt, is dat huurders het energielabel van hun woning meestal niet kunnen (laten) controleren, omdat een huurder over het algemeen geen inzage heeft in het rapport dat bij het energielabel hoort. Daarnaast zit er sinds 2021 een ingewikkelde berekening achter het energielabel. Die berekening kan alleen door een gediplomeerd energielabelaar (EP-adviseur) uitgevoerd worden. Huurders kunnen de verhuurder vragen om het energielabelrapport, maar de meeste verhuurders geven dit rapport niet ter inzage.
Vertrouwen door inzicht in label
De Rijksoverheid werkt eraan om huurders via mijn.overheid.nl toegang te geven tot het energielabelrapport dat bij hun woning hoort. Dit is waarschijnlijk vanaf komende zomer mogelijk. De Woonbond verwacht dat inzage in het rapport bij zal dragen aan het vertrouwen in het energielabel. “Op dit moment kent een huurder alleen de letter van het energielabel van zijn huurwoning en dat is een soort black box,” zegt Bastiaan van Perlo, beleidsmedewerker energie bij de Woonbond. “Wij hopen dat inzage in het labelrapport bij zal dragen aan het vertrouwen in energielabels.”
Wat kan je doen bij serieuze twijfel over energielabel?
Heb je echt serieuze twijfels over je energielabel? Dan heeft het alleen zin om dit te laten controleren als je (bijna) de maximale huurprijs betaalt voor je huurwoning. Je leest hier meer over in de huurdersvraag ‘Ik denk dat het energielabel van mijn woning niet klopt. Wat kan ik doen?'.
Bron: Woonbond
Huurprijsregulering stimulans voor betaalbare nieuwbouw
Pensioenbelegger PME is blij met de aankomende huurprijsregulering van de 'middenhuur'. Dat zegt voorzitter Eric Uijen in het Financieele Dagblad. Nadat andere beleggers steen en been klaagden over de geplande aanpak tegen woekerhuren. Uijen: 'Wij willen tegenwicht bieden aan al dat geklaag.'
Minister De Jonge wil woningen tot 187 punten (ongeveer €1100,-) gaan reguleren. Er geldt dan een maximale huurprijs die samenhangt met de kwaliteit van een woning. Op deze manier moeten woekerprijzen worden voorkomen.
Goed voor huurders én voor bouw betaalbare woningen
PME, een van de grootste vijf pensioenfondsen van Nederland, vindt dit goed nieuws. Voor huurders én voor de bouwplannen. Voor huurders zijn de huidige prijzen, die vaak niet in overeenstemming zijn met de kwaliteit, vaak amper op te brengen. Maar het huurprijsplafond biedt het pensioenfonds ook een 'gelijker speelveld' bij bouwplannen.
Betaalbare aanbod niet uit de markt geprijsd
PME wil komende jaren 150 miljoen per jaar investeren in de bouw van huurwoningen. Zonder regulering zouden ze vaker uit de markt geprijsd worden door partijen die het onderste uit de kan halen door te rekenen op hoge aanvangshuren en jaarlijkse huurstijgingen. Zo is uiteindelijk de huurder de dupe van dit ongelijke speelveld.
PME belegt zelf al voor circa €1,3 miljard in Nederlandse huurwoningen. Daarvan valt volgens het Financieele Dagblad ongeveer 70% in de categorie tussen de sociale huurgrens en €1100.
Help meer huurders en help huurders eerder
De Woonbond heeft via de internetconsultatie (externe link) uitgebreid op het wetsvoorstel gereageerd. De bond pleit ervoor de gehele huursector te reguleren, en niet te stoppen bij een prijs van €1100,-. Zo voorkom je strategisch gedrag van verhuurders om net boven een grens uit te komen.
Ook pleit de bond ervoor om zittende huurders te helpen met huurprijsregulering. Nu gaat de regulering alleen gelden bij nieuwe contracten, omdat de Jonge bang is dat dit anders een te grote inbreuk betekent op het eigendomsrecht. Volgens de Woonbond is dit op te lossen door te werken met een overgangsperiode van drie jaar. Op die manier groeien we langzaam naar een situatie waar voor alle huurders dezelfde huurprijsbescherming geldt.
Bron: Woonbond
Extra geld voor bestrijden energiearmoede
Het kabinet maakt in 2023 €200 miljoen extra vrij voor het tegengaan van energiearmoede (externe link) door de inzet van fixbrigades. Die helpen kwetsbare huishoudens bij het verlagen van hun energieverbruik.
Fixbrigades of energiefixers helpen kwetsbare huishoudens op korte termijn hun energierekening te verlagen. Zij geven bewoners energieadvies en helpen hen met kleine en grotere energiebesparende maatregelen.
Van deur tot deur
De fixbrigades gaan van deur tot deur in buurten of complexen met slecht geïsoleerde woningen en waar mensen met lage inkomens wonen. Per woning kijken ze wat er nodig is en voeren zij het werk uit.
Ze helpen bewoners onder andere bij het afstellen van de verwarmingsinstallatie en het plaatsen van radiatorventilatoren, radiatorfolie, tochtstrippen en ledlampen, zodat het energieverbruik daalt.
Snelle uitbreiding voor komende winter
Het idee is dat deze energieteams van de gemeenten en corporaties zo snel mogelijk worden uitgebreid, zodat zij nog vóór het komende stookseizoen zoveel mogelijk woningen kunnen bezoeken.
Bron:Woonbond
Kamer buigt zich over wet tegen tijdelijke huur
Op donderdag 23 maart behandelt de Tweede Kamer de initiatiefwet van de PvdA en de ChristenUnie om tijdelijke contracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woonruimte weer te verbieden.
De Woonbond roept de Kamer op voor deze wet te stemmen, maar ook de vijfjaarscontracten voor kamers weer uit de wet te schrappen. Anders bestaat het gevaar dat pandjesbazen gaan verkameren alleen om makkelijk tijdelijke huurcontracten te kunnen blijven inzetten.
Wet doorstroming huurmarkt
Met de invoering van de wet doorstroming huurmarkt zijn meerdere tijdelijke huurcontracten in het leven geroepen. Het generieke contract van maximaal twee jaar of maximaal vijf jaar voor kamers wordt veel ingezet. Deze contracten zorgen ervoor dat huurders hun recht niet halen bij te hoge huur, servicekosten, of achterstallig onderhoud. Want dan kunnen ze fluiten naar een eventuele verlenging.
Uitgestelde levens
De (vaak jonge) huurders die met een tijdelijk contract wonen, kunnen niets opbouwen, ervaren permanente stress en zijn tijd, geld en energie kwijt in de continue zoektocht naar een volgende oplossing. Het leidt tot 'uitgestelde levens' concludeerde sociologe Carla Huisman in ons tijdschrift Huurpeil.
Meerderheid tegen tweejaarscontracten
Enkele weken geleden boden we samen met studenten een wooncrisiskwartet aan in de Tweede Kamer. De studenten riepen ook op in te stemmen met de initiatiefwet en weer in te zetten op woonzekerheid. Daar liet D66 al weten ook voor de initiatiefwet te zullen stemmen. Het lijkt erop dat een meerderheid voor de initiatiefwet zal zijn waarmee de tweejaarscontracten weer zullen verdwijnen. De Woonbond roept Kamerfracties op om ook de vijfjaarcontracten voor kamers weer te verbieden.
Bron: Woonbond
Groei particuliere huurmarkt levert dure huizen op
Het aantal private huurwoningen is in 2021 opnieuw toegenomen en bedraagt in totaal 1,13 miljoen. Daarmee is de commerciële huurmarkt relatief de sterkst gegroeide woningsector, blijkt uit cijfers die het CBS donderdag gepubliceerd heeft (externe link). Dit heeft vooral geleid tot meer dure huurwoningen.
Dat de commerciële huurmarkt zo heeft kunnen groeien is geen verrassing maar het resultaat van het politieke beleid van afgelopen jaren. “De enigen die hier beter van zijn geworden zijn commerciële verhuurders, want voor vrijwel alle huurders en woningzoekenden is het inmiddels onmogelijk geworden om een betaalbaar huis te vinden,” zegt Zeno Winkels, directeur van de Woonbond. Door de verhuurderheffing zijn vele tienduizenden sociale huurwoningen verkocht of geliberaliseerd en beleggers hebben alle vrijheid gekregen om panden op te kopen en duur te verhuren.
Minister wil alleen woekerprijzen temperen
Ondertussen is minister Hugo de Jonge met het wetsvoorstel ‘Betaalbare huur’ gekomen om woekerprijzen in de vrije sector enigszins te temperen. Voor meer woningen gaat er een maximale huurprijs gelden die in lijn is met de kwaliteit van de woning. De Woonbond vindt dit een goede stap, maar is van mening dat de ambitie in het aanpakken van te hoge huurprijzen hoger moet zijn.
Huurprijsbescherming voor alle huurwoningen
De Woonbond wil dat het Woningwaarderingsstelsel, ook wel het puntenstelsel genoemd, gaat gelden voor de gehele vrije huursector. Dit voorkomt dat commerciële verhuurders de gekste prijzen kunnen vragen, zoals het vandaag de dag gaat. Daarnaast moeten woningcorporaties meer gaan bouwen voor mensen met lage en middeninkomens. Ook moet het voor private beleggers niet te makkelijk zijn om sociale huurwoningen over te hevelen naar een duurder segment. Doordat de Jonge de WOZ-waarde zwaarder laat wegen in de maximale huurprijs van sociale woningen, dreigt dat wel te gebeuren.
Bron: Woonbond
Nieuwe wet moet CO-vergiftiging beperken
Als een cv-ketel, geiser, gashaard of- kachel niet goed is geïnstalleerd of onderhouden, kan er koolmonoxide vrijkomen. Per 1 april 2023 mogen alleen gecertificeerde bedrijven de installatie en het onderhoud doen.
Koolmonoxide (CO) is een levensgevaarlijk gas. Je ruikt, proeft en ziet het niet, maar mensen die het inademen, kunnen ernstige gezondheidsklachten krijgen en zelfs overlijden. Jaarlijks zorgt koolmonoxidevergiftiging voor tien tot twintig doden en ten minste tweehonderd ziekenhuisopnames.
Oorzaak vergiftiging
Veelal komt koolmonoxide een huis binnen door een niet goed geïnstalleerde of onderhouden gasverbrandingsinstallatie. Dit bleek uit onderzoek van de Onderzoeksraad voor de Veiligheid (externe link). Op aanbeveling van deze raad is daarom nieuwe wetgeving gemaakt.
Alleen gecertificeerde bedrijven
Per 1 april 2023 is het verboden om een niet-gecertificeerd bedrijf in te huren voor werk aan een gasverbrandingsinstallatie. Ook zelf klussen aan een installatie mag niet meer. In het ‘register gasverbrandingsinstallaties (externe link)’ staan alle bedrijven die gecertificeerd zijn om installatie en onderhoud te doen.
Controle van gehuurde ketel
Veel huurwoningen hebben een cv-ketel die wordt meegehuurd met de woning. Periodieke controle van deze ketels is voor rekening van de verhuurder. Zij moeten hier gecertificeerde bedrijven voor inschakelen.
Controle rookgasafvoer
Bevindt je huurwoning zich in een flat of appartementencomplex? Dan is de cv-ketel vaak aangesloten op een rookgasafvoer die met buren wordt gedeeld. De verhuurder (of als er meerdere eigenaren zijn de VvE) moet dan regelen dat een gecertificeerd bedrijf de gezamenlijke rookgasafvoer (externe link) en verbrandingsluchttoevoer controleert en goedkeurt.
Voorlichtingscampagne
De Brandwondenstichting en de Brandweer zijn samen met het ministerie van BZK een campagne gestart: ‘Stop CO-vergiftiging (externe link)’. De campagne wijst mensen op de gevaren van koolmonoxide en informeert over de nieuwe regelgeving.
Bron: Woonbond
Welke politieke partijen staan achter huurders?
Ruim 9 op de 10 huurders in Nederland vinden dat minimaal 30% van alle nieuwbouwwoningen uit sociale huur moet bestaan. Van alle deelnemende politieke partijen zijn er slechts 8 die zich uitspreken voor minimaal 30% sociale huur bij nieuwbouw. Dit blijkt uit een enquête van de Woonbond.
De Woonbond heeft haar achterban uit het hele land gevraagd om op drie stellingen te reageren. Politieke partijen in alle provincies zijn gevraagd om op dezelfde stellingen te reageren. In de uitkomsten wordt duidelijk dat de standpunten van een aantal partijen haaks staan op de wensen van huurders.
Bij sommige verzet tegen meer sociale huur
In veel provincies zijn VVD, FvD, Ja21 en SGP tegen het minimum van 30% sociale huur bij nieuwbouwplannen, op dit punt botsen zij met het merendeel van hurend Nederland. Hiermee verzetten zij zich ook tegen het wetsvoorstel van minister Hugo de Jonge om bij nieuwbouw 30% sociaal te realiseren.
Andere partijen denken per provincie verschillend
Partijen die het meest overeenkomen met de uitspraken van huurders blijken in willekeurige volgorde: CDA, PvdA, SP, CU, GL, Denk en PvdD. Wat verder opvalt is dat zowel PVV als BBB in verschillende provincies zich verschillend uitspreken over het minimum van 30% sociale huur bij nieuwbouw.
Ook andere thema's uitgevraagd
De Woonbond vroeg haar achterban ook naar haar oordeel over stikstof en bouwen in het groen. 77% van de huurders antwoordde dat de stikstofdoelen behaald dienen te worden in de provincie. Over het toestaan van het bouwen in het groen is de achterban verdeeld en zijn sterke verschillen zichtbaar tussen provincies.
Bron: Woonbond
Wet die huurverlaging regelt in werking
Na de Tweede Kamer ging ook de Eerste Kamer akkoord met de wet die in 2023 huurverlaging regelt voor corporatiehuurders met een laag inkomen en een hoge huur. De wet is per 1 maart in werking.
Dankzij de nieuwe wet hebben huurders met een huurprijs boven de € 575 en een laag inkomen per 1 juli 2023 recht op huurverlaging.
Meestal stelt verhuurder de huurverlaging voor
De meeste huurders die recht hebben op huurverlaging krijgen hier vóór 1 juni 2023 bericht over. De huurverlaging gaat dan in per 1 juli 2023 en komt in de plaats van de huurverhoging die per 1 juli gebruikelijk is. Om huurders die recht hebben op de huurverlaging op te sporen vragen verhuurders om inkomensindicaties bij de Belastingdienst.
Soms is zelf aanvragen van huurverlaging nodig
Sommige huishoudens met een laag inkomen moeten de huurverlaging wél zelf aanvragen. Omdat de woningcorporatie niet weet dat het huishouden een laag inkomen heeft. Het gaat dan om:
- Huurders die in 2021 nog géén laag inkomen hadden, maar later wel
- Huurders van woonwagens
Zelf aanvragen van de huurverlaging kan tot 30 december 2024. De huurverlaging kan worden toegekend zodra er zes maanden of langer sprake is van een laag inkomen én een huurprijs boven de € 575.
Huurverlaging jaar eerder dan gepland
In juni 2022 maakten het Ministerie, Aedes (de branchevereniging van woningcorporaties) en de Woonbond ‘Nationale Prestatieafspraken’. Daarin werd o.a. deze huurverlaging afgesproken, die zou ingaan in 2024. Nadien hebben Aedes en Woonbond een eerdere ingangsdatum kunnen afspreken met het kabinet.
Bron: Woonbond
Huurders kunnen reageren op wetsvoorstel tegen woekerhuren
Minister de Jonge heeft onlangs het wetsvoorstel waarmee woekerprijzen in de huursector moeten worden aangepakt opengesteld voor consultatie. De Woonbond gaat hier nog uitgebreid op reageren. Huurders en huurdersorganisaties kunnen dit ook doen, via een speciale webpagina van de overheid (externe link).
Het wetsvoorstel zorgt ervoor dat het woningwaarderingsstelsel, waarmee een deel van de huurwoningen al een maximale huurprijs krijgt, wordt uitgebreid. Daarnaast wijzigt de wet het woningwaarderingsstelsel op belangrijke punten. De Woonbond zet de belangrijkste wijzigingen op een rijtje.
Meer woningen krijgen huurprijsbescherming
Huurwoningen krijgen nu al punten op basis van energielabel, WOZ-waarde, aantal vierkante meters en andere kenmerken van de woning. Het puntentotaal van een woning leidt tot een maximale huurprijs. Dat gebeurt tot een bepaalde puntengrens. Boven die grens geldt geen huurprijsregulering en mag de verhuurder vragen wat hij wil. De huurprijsregulering gaat gelden tot en met 186 punten of €1021,02 (nu ligt die grens 148 punten of €808,06). Dat betekent dat meer woningen onder het huurprijsplafond gaan vallen.
De Woonbond vindt het goed dat meer woningen (en daarmee meer huurders) beschermd gaan worden tegen te hoge prijzen ten opzichte van de kwaliteit van de woning. Wel had de bond liever gezien dat de huurprijsbescherming verder was doorgetrokken. Om meer huurders te beschermen tegen woekerhuren en om strategisch verhuurdersgedrag waarmee woningen net boven de grens gaan vallen te voorkomen.
Drie segmenten
Met de nieuwe uitgebreidere regulering komen er drie huursegmenten:
- Sociale huur (die al een maximale huurprijs had)
- Gereguleerde 'middenhuur' (krijgt nu ook een maximale huurprijs)
- Vrije sector (dit deel heeft geen maximale huurprijs en krijgt dat straks ook niet).
Daarnaast gaat er veel veranderen aan het puntenstelsel waarmee de maximale huurprijs wordt berekend.
Maximale huurprijs wordt dwingend
Verhuurders moeten zich bij verhuur houden aan de maximale huurprijs, tot en met 186 punten. Gemeenten gaan hier op handhaven en verhuurders kunnen boetes krijgen bij het vragen van te hoge huren. Huurders kunnen ook nog steeds naar de Huurcommissie om een te hoge huur te laten verlagen. Overigens geldt de maximale huurprijs niet bij zittende huurcontracten, maar alleen bij nieuwe huurcontracten. Wel kunnen zittende huurders gaan onderhandelen over hun te hoge huurprijs, omdat een volgende huurder immers minder zal betalen.
De Woonbond pleit voor een overgangsperiode waarbij de huurprijsregulering ook voor alle zittende contracten gaat gelden.
'Middenhuur' kan naar Huurcommissie
Alle gereguleerde huurders, dus ook mensen in de 'middenhuur', kunnen straks naar de Huurcommissie met een geschil over achterstallig onderhoud, servicekosten of een te hoge huurprijs. Dat is een goede zaak, want de gang naar de rechter is vaak een te hoge drempel. Helaas krijgen huurders in de vrije sector geen toegang tot de Huurcommissie.
De Woonbond is er voor dat alle huurders met geschillen over servicekosten en onderhoud bij de Huurcommissie terecht kunnen.
WOZ-cap wordt verplaatst
Op 1 mei 2022 is er een WOZ-cap ingevoerd om ervoor te zorgen dat sociale huurwoningen niet vooral door een hoge WOZ-waarde, duur konden worden verhuurd. Bij woningen die boven de liberalisatiegrens kwamen werd gekeken of dat voor meer dan 33% kwam door het aantal punten voor de WOZ-waarde. Als dat het geval was, werd het aantal WOZ-punten verlaagd waarmee een woning weer in de sociale huursector belandde. Die WOZ-cap wordt nu verplaatst naar 187 punten, om woningen te behouden voor de gereguleerde 'middenhuur'. Maar daardoor verdwijnen er wel sociale huurwoningen naar het duurdere middensegment.
De Woonbond is voor een verdere beperking van de WOZ-waarde voor alle gereguleerde huur.
Wijziging WWS-punten voor energielabels
Zeer energiezuinige woningen krijgen straks extra WWS-punten, energieslurpende woningen met slechte labels krijgen juist puntenaftrek
- Bij label A++++ -> 10 punten erbij
- Label A+++ -> 5 punten erbij
- Label E -> aftrek van 1 punt
- Label F -> aftrek van 5 punten
- Label G -> aftrek van 10 punten
Opslag voor nieuwbouw
Er komt een opslag voor nog op te leveren nieuwbouwwoningen ter hoogte van 5% van de maximale huurprijs. Deze opslag geldt tot tien jaar na oplevering, voor middenhuurwoningen die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025.
Jaarlijkse huurverhoging
Er komen drie verschillende regimes voor de jaarlijkse huurverhoging:
- Sociale huur
De huurverhoging volgt de gemiddelde stijging van de CAO-lonen. Daarnaast blijven de huidige regels gelden voor inkomensafhankelijke huurverhoging. Specifiek voor woningcorporaties geldt dat de huursomstijging 0,5% onder de gemiddelde stijging van CAO-lonen moet blijven. - Gereguleerde middenhuur
Gemiddelde stijging van de CAO-lonen plus 0,5% - Vrije sector
Inflatie plus 1% OF gemiddelde stijging van de CAO-lonen plus 1% (de laagste van de twee wordt gehanteerd).
De Woonbond vindt dat voor alle sectoren het principe van de 'laagste van de twee' moet gelden, en dat het maximum ónder respectievelijk de inflatie of de gemiddelde stijging van CAO-lonen moet liggen. Dit om ervoor te zorgen dat mensen niet een steeds groter deel van hun inkomen kwijt zijn aan huur.
Internetconsulatie
Volgens de Woonbond staan er in de Wet Betaalbare huur veel goede stappen, maar is er ook nog veel ruimte voor verbetering. Huurdersorganisaties en individuele huurders die op het wetsvoorstel willen reageren kunnen dat tot 27 maart doen. Dat kan op deze webpagina van de overheid: internetconsultatie.nl/wetbetaalbarehuur (externe link).
Bron: Woonbond
Opinie in Trouw: Woonbond reageert op klagende pandjesbazen
Met een opinieartikel in Dagblad Trouw (externe link) heeft de Woonbond maandag gereageerd op klagende pandjesbazen. De aanpak van de veel te hoge huurprijzen is hard nodig en mag niet afgezwakt worden onder druk van deze vastgoedeigenaren die vrezen dat hun rendementen lager uitpakken, betoogt Woonbonddirecteur Zeno Winkels.
Al een aantal weken uiten allerlei pandjesbazen in de media felle kritiek op de reguleringsplannen voor de vrije huursector en de nieuwe belastingregels. Volgens Winkels is hun wereldvreemde opstelling een klap in het gezicht van de daadwerkelijke slachtoffers van de wooncrisis: huurders, woningzoekenden en dak- en thuislozen.
Loos dreigement van vastgoedsector
Vastgoedeigenaren zeggen dat het nieuwe beleid hun rendementen zodanig aantast dat ze genoodzaakt zijn om hun dure huurwoningen in de verkoop te zetten. Volgens Winkels is dit een loos dreigement, in het opinieartikel (externe link) is te lezen waarom.
Oproep aan het kabinet
Ook is te lezen dat de Woonbond het kabinet oproept om het grondrecht op betaalbaar wonen recht te doen en om geen druppel water bij de wijn te doen bij de aanpak van de veel te hoge huurprijzen.
Bron: Woonbond
Woonbond: combineer energielabel met energieverbruik
Regelmatig hoort de Woonbond van huurders dat ze vermoeden dat het energielabel van hun huurhuis niet klopt. Bijvoorbeeld doordat hun energieverbruik hoger is dan ze verwachten bij het energielabel dat hun huis heeft. Het energielabel van een woning zegt zeker niet alles over het energieverbruik. De Woonbond pleit ervoor om bij de volgorde van verduurzamen van huurwoningen niet alleen te kijken naar het energielabel, maar ook naar het energieverbruik.
In het Klimaatakkoord en de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken dat verhuurders huurwoningen met de slechtste energielabels (G, F en E) als eerste zullen isoleren. Bovendien is afgesproken dat huurwoningen met een energielabel hoger dan D na 2030 niet meer verhuurd mogen worden. Deze afspraken werken goed als de energielabels kloppen én als het energieverbruik van een woning overeenkomt met het label. Helaas is dat niet altijd zo.
Label kan verspringen door nieuwe rekenmethode
Ten eerste zijn er verschillen tussen de energielabels die voor 2021 zijn gemaakt, en energielabels die vanaf 2021 zijn gemaakt. Energielabels worden sindsdien anders berekend en kun je daarom niet goed met elkaar vergelijken. Labels kunnen tot wel drie labels verspringen, bijvoorbeeld van B naar E of van G naar D, maar dat komt niet vaak voor. Hoe dit komt en hoe vaak dit voorkomt, kun je lezen in het artikel Hoe wordt het label berekend?
Labelopnemers maken in 2021 te veel fouten
Ten tweede kunnen energieadviseurs die labels maken, fouten maken. Uit onderzoek blijkt dat labelopnemers in het eerste jaar van de nieuwe en ingewikkeldere rekenmethode meer fouten maken. Daarbij komt dat huurders geen inzicht hebben in het rapport dat bij het label wordt gemaakt. Het is de bedoeling dat huurders wel inzage krijgen in het rapport, via MijnOverheid.nl, zodat zij het label ook kunnen (laten) controleren. Maar dit is nog niet geregeld.
Energielabel is geen keurmerk voor kwaliteit
Ten derde is het energielabel geen keurmerk voor de installatiekwaliteit van de isolatie en de energiesystemen in de woning. Het energielabel spoort geen fouten op, zoals bouwfouten, slechte installatie van isolatiemateriaal energiesystemen, of onvoorziene koudebruggen, en naden en kieren.
Twijfel bij huurders
Op 13 februari 2023 kwamen in het tv-programma Radar (externe link) een aantal voorbeelden aan bod van huurwoningen waarbij het energielabel berekend volgens de oude methode flink verschilt van het energielabel volgens de nieuwe methode. De twijfel bij de bewoners kwam vooral doordat hun energieverbruik hoger is dan dat je zou verwachten bij het energielabel, en doordat bewoners zelf het gebrek aan isolatie kunnen zien, zoals enkelglas en houten vloeren zonder isolatie. Ook bij de Woonbond krijgen we regelmatig meldingen van huurders die twijfelen aan het energielabel.
Combineer energielabel en energieverbruik
“Wat de Woonbond betreft moeten verhuurders dan ook niet blind sturen op energielabels, maar ook naar het werkelijke energieverbruik kijken,” zegt Bastiaan van Perlo, beleidsadviseur energie bij de Woonbond. “Het onderzoek ‘Energielabel zegt niet alles over energieverbruik’ (externe link) van de Rabobank zien wij als een bevestiging dat het onwenselijk is om te veel absolute waarde aan het energielabel te verbinden.”
Neem klachten serieus
De Woonbond heeft daarom een brief geschreven aan de Tweede Kamer. De Woonbond vindt dat als het energieverbruik flink afwijkt van wat je op basis van een goed energielabel mag verwachten, dat verhuurders dergelijke klachten serieus moeten nemen. De Woonbond wenst dat verhuurders bij een grote afwijking tussen het energielabel en het energieverbruik de woning controleren en waar nodig verbeteren.
Bron: Woonbond
Woonbond opgelucht nu kabinet afziet van normhuren
Het kabinet heeft vrijdag 17 februari besloten om af te zien van het gebruik van normhuren in de huurtoeslag. De Woonbond heeft zich van begin af aan zwaar verzet tegen deze overstap naar normhuren, omdat hierdoor twee derde van de huurders er fors op achteruit zou gaan.
Woonbonddirecteur Zeno Winkels noemt het positief dat het kabinet tot inkeer is gekomen. “Het kabinet heeft onze kritiek ter harte genomen en dat is te prijzen. Met de hoge huurprijzen en alle andere gestegen kosten is een verlaging van de huurtoeslag wel het slechtst denkbare. Gelukkig is die donkere wolk nu verdreven”, aldus Winkels.
Kritiek van vele kanten
De uitspraak van de Raad van State vorige week zal het laatste zetje gegeven hebben, nadat eerder al ook organisaties als Aedes en de VNG zich tegen deze verandering van de huurtoeslag gekeerd hadden. Het Nibud maakte in september al een analyse over de gevolgen van het oorspronkelijke wetsvoorstel, deze pakte zeer negatief uit.
Versobering is onwenselijk en onnodig
Wat wel is blijven staan in het aangepaste wetsvoorstel en nadelig uitpakt, is dat er geen huurtoeslag meer gaat gelden op de zogenaamde 'subsidiabele servicekosten'. Hierdoor lopen veel huurders alsnog tegen een verlaging van de huurtoeslag aan. Deze versobering van de huurtoeslag vindt de Woonbond onwenselijk en onnodig.
Meer mensen komen in aanmerking
Twee positieve veranderingen waar het kabinet aan vast wil houden: de algemene maximum huurgrens zal worden afgeschaft en de leeftijdsgrens zal worden verlaagd van 23 naar 21 jaar. Hierdoor komen 136 duizend nieuwe huishoudens in aanmerking voor huurtoeslag.
Bron: Woonbond
Energiearmoede treft gezondheid kinderen hard
Kinderen jonger dan 18 jaar worden het hardst getroffen door energiearmoede. Ze wonen niet alleen in een huis waar de verwarming uit of laag staat, maar kunnen hierdoor ook zo ziek worden dat ze behandeling in het ziekenhuis nodig hebben. Dat blijkt uit twee onderzoeken van TNO, die het instituut afgelopen week publiceerde.
Afgelopen jaar leefden ruim 600 duizend huishoudens in energiearmoede (externe link): ze hebben hoge energiekosten, wonen meestal in een huis dat niet goed is geïsoleerd en hebben een laag inkomen. Dat zijn ongeveer 90 duizend huishoudens meer dan voor de energiecrisis. Bijna 9 van de 10 huishoudens (88%) in energiearmoede is huurder. De meesten huren bij een woningcorporatie.
Meer kinderen leven in energiearmoede
De afgelopen twee jaar kregen vooral meer gezinnen met kinderen te maken met energiearmoede. Van de energiearme huishoudens die in een energetisch zeer slechte woning leven, bestond in 2022 ongeveer 33% uit gezinnen met kinderen. Voor de energiecrisis was dit 19%.
Slecht energielabel zorgt voor hogere zorgkosten
Het is al veel langer bekend dat mensen met een laag inkomen meestal hogere zorgkosten hebben dan mensen met een hoog inkomen. TNO concludeert dat dit deels samenhangt met de kwaliteit van de woning: hoe slechter het energielabel hoe hoger de zorgkosten (externe link).
Gevolgen voor kinderen groter
De negatieve effecten bij kinderen zijn nog veel groter dan bij volwassenen. De zorgkosten voor kinderen in een slecht geïsoleerde woning (label F en G) zijn 11% hoger dan de ziekenhuiskosten van kinderen in een goed geïsoleerde woning (label A en B). Bij volwassenen is het verschil 5%. Voor de Woonbond is dit een extra reden om woningen met een slecht label nog sneller te isoleren dan nu gepland staat.
Verwarmd huis is eerste levensbehoefte
Het maakt ook een groot verschil of de verwarming aan staat. Binnen de groep energiearme huishoudens zijn de ziekenhuiskosten van kinderen in een woning waar de verwarming uit of te laag staat gemiddeld 17% hoger dan van kinderen in vergelijkbare woningen waar de verwarming wel aan staat. Zolang slecht geïsoleerde woningen nog niet gerenoveerd zijn, is er daarom (nood)hulp nodig, vindt de Woonbond. Mensen moeten op zijn minst de verwarming aan kunnen zetten. Een verwarmd huis is een eerste levensbehoefte, ook voor de gezondheid.
Kun jij ook de verwarming niet meer aan of hoog zetten vanwege de kosten? Of heb je een torenhoge energierekening omdat je woning slecht geïsoleerd is? Doe een melding op ons Meldpunt Energiealarm.
Daarnaast voert de Woonbond campagne om huurders te helpen energie te besparen. Voor tips en inspiratie ga je naar woonbond.nl/haalenergieuitjerekening.
Oproep: verlaag huren ook bij lage inkomens commerciële huur
De Tweede Kamer heeft het komende donderdag over de eenmalige huurverlaging voor corporatiehuurders met een laag inkomen. Deze huurverlaging heeft de Woonbond afgesproken met corporaties en het ministerie. De Woonbond roept de Kamer dan ook op in te stemmen met de huurverlaging.
Maar huurders met een vergelijkbaar inkomen bij commerciële verhuurders dreigen buiten de boot te vallen. GroenLinks heeft een amendement ingediend om dezelfde inkomensgroep bij commerciële verhuurders ook recht op huurverlaging te geven. De Woonbond roept de Kamer op ervoor te kiezen om huurders gelijk te behandelen en ook hier huurders met een laag inkomen te helpen.
Raad van State ook kritisch over ongelijke behandeling
De Raad van State sprak zich eerder ook al uit over de ongelijke behandeling van commerciële en corporatiehuurders (externe link). De meest voor de hand liggende manier om dit op te lossen is om dezelfde inkomensgroep, ook hier huurverlaging te geven.
Hoge huren door verhuurderheffing
Bij het invoeren van de verhuurderheffing werd het inflatievolgende huurbeleid losgelaten, en konden verhuurders (commercieel en corporaties) veel hogere huurverhogingen doorvoeren. Dat is ook gebeurd. De huurverlaging is dan ook een correctie op de doorgeslagen huurstijgingen, die mogelijk is nu de verhuurderheffing is afgeschaft.
Commerciële verhuurders betaalden minder heffing, maar verhoogden huren fors
Omdat er pas vanaf 50 sociale huurwoningen verhuurderheffing betaald hoefde te worden, ontsprongen veel particuliere verhuurders de dans. Het overgrote deel van de verhuurderheffing werd door corporaties betaald. Terwijl commerciële verhuurders wel gebruik maakten van de mogelijkheid om hogere huurstijgingen (externe link) te vragen. Alle reden dus, om ook hier de huurprijzen voor de lage inkomens te verlagen.
Bron: Woonbond
Binnenkort bericht over WOZ-waarde van je woning
Huurders ontvangen binnenkort een nieuwe 'WOZ-beschikking' van hun gemeente. Huur je een sociale huurwoning? Dan is de WOZ-waarde belangrijk. De 'maximaal toegestane huurprijs' van je woning hangt mede af van de WOZ-waarde.
In de eerste maanden van 2023 hoor je bericht te krijgen van de gemeente over de WOZ-waarde van je woning op peildatum 1 januari 2022. Je kunt bezwaar maken als je meent dat de vastgestelde waarde niet klopt. Daar heb je zes weken de tijd voor.
Waar staat de nieuwe WOZ-waarde?
De gemeente stuurt ieder jaar bericht over gemeentelijke heffingen die je moet betalen, zoals afvalstoffenheffing en -niet in alle gemeenten- rioolheffing. In dat bericht staat ook wat de WOZ-waarde van je woning is. Krijg je geen papieren post van je gemeente? Let dan op de Berichtenbox van MijnOverheid. Als je in MijnOverheid hebt gekozen voor digitale post van je gemeente krijg je de aanslag niet meer op papier.
Sociale huurwoning? WOZ-waarde heeft invloed op huur
Als je een sociale huurwoning hebt is de WOZ-waarde belangrijk. De WOZ-waarde bepaalt niet rechtstreeks hoe hoog je huurprijs is, maar heeft er indirect wel invloed op. Alle sociale huurwoningen hebben een ‘maximaal toegestane huurprijs’. Hoe hoog die maximale prijs is wordt voor een deel bepaald door de WOZ-waarde. Of je sociaal huurt of niet hangt af van de huurprijs bij de start van de huur. Je kunt het controleren via deze online check of kijk deze video (externe link) voor meer informatie.
Lagere WOZ-waarde kan recht op huurverlaging geven
Betaal jij op dit moment een huur die dicht in de buurt komt van de maximale huurprijs? Dan kan een lagere WOZ-waarde ervoor zorgen dat de ‘maximaal toegestane huurprijs’ lager wordt dan de huur die je nu betaalt. En als dat aan de orde is moet je verhuurder de huur verlagen. Als je verhuurder dit weigert kun je naar de Huurcommissie om de huurverlaging af te dwingen.
Hoe bezwaar maken?
De Woonbond heeft op een rijtje gezet waar je als huurder op moet letten om te kijken of je succesvol bezwaar kunt maken tegen een hoge WOZ-waarde. Ook hebben wij een gratis modelbrief voor het maken van bezwaar. Huurders die lid zijn van de Woonbond kunnen met vragen ook terecht bij de Huurderslijn.
Bron: Woonbond
Pak verhuurders aan bij misbruik servicekosten
Binnenkort bespreekt de Tweede Kamer het wetsvoorstel waarmee gemeenten strenger op kunnen treden tegen foute verhuurders. Deze ‘Wet goed verhuurderschap’ is een grote stap vooruit, maar mist nog een belangrijk onderdeel.
Gemeenten kunnen straks boetes uitdelen en zelfs vergunningen intrekken wanneer verhuurders zich schuldig maken aan bedreigingen, intimidatie of discriminatie. Dit geldt ook wanneer er sprake is van te hoge huurprijzen. Maar wat mist in de wet is de mogelijkheid om misbruik van servicekosten aan te pakken. In een brief aan de Kamer riep de Woonbond onlangs op om dit toe te voegen aan de wet.
BOOS! roept op tot aanpak oneigenlijk gebruik servicekosten
Daarin staan we niet alleen. Ook het BNNVARA-programma BOOS wil dat gemeenten onterechte servicekosten kunnen aanpakken. Ze hebben een lange geschiedenis met verhuurder ‘Change=’, die hoge servicekosten rekent voor diensten die niet worden geleverd of niet zijn afgesproken. Door 'misbruik servicekosten' ook onderdeel te maken van de wet, kunnen verhuurders rekenen op boetes en/of hun verhuurvergunning verliezen wanneer zij grof winst maken op servicekosten. Ben je het hiermee eens? Via de website van NPO3 kun je een oproep doen aan Kamerleden (externe link).
Wet goed verhuurderschap hard nodig
De Woonbond heeft in 2017 de Wet goed verhuurderschap op de politieke agenda gekregen. De groeiende particuliere huurmarkt maakt het aanpakken van het deel van de verhuurders dat zich niet goed gedraagt, hard nodig. Het is een goede zaak dat er nu eindelijk een wetsvoorstel wordt behandeld om foute huisbazen beter aan te kunnen pakken. Maar hier hoort ook het aanpakken van misbruik servicekosten bij.
Bron:Woonbond
Lokale lasten huurders stijgen met 3,2 procent
De lokale lasten voor huurders in grote gemeenten stijgen dit jaar met gemiddeld 3,2%. Dat blijkt uit cijfers van de Rijksuniversiteit Groningen, die lokale heffingen in 39 grote gemeenten onderzocht.
In 25 van de 39 grote gemeenten zijn huurders dit jaar meer geld kwijt aan lokale heffingen dan vorig jaar. In zes gemeenten blijven de tarieven gelijk. In acht gemeenten gaan ze juist omlaag.
Gemiddelde stijging voor huurders: 3,2%
In 2023 betalen meerpersoonshuishoudens met een huurwoning gemiddeld € 414 aan lokale heffingen, ruim 13 euro méér dan in 2022. Het gaat dan om een stijging van 3,2%. Voor huishoudens met een koopwoning is de stijging 6%.
Sterkste stijger en daler
De sterkste procentuele stijging van de lokale lasten is voor huurders in Den Haag. Zij gaan 19,5% meer betalen. In acht grote gemeenten dalen deze voor huurders. Die daling is met 24,2% het sterkst in Apeldoorn.
Duurste en voordeligste gemeente
De duurste gemeente voor huurders is Leiden. Een meerpersoonshuishouden met huurwoning betaalt daar € 673 aan lokale lasten. Nijmegen is de voordeligste gemeente. Huurders betalen daar geen rioolheffing en afvalstoffenheffing. Zij moeten alleen betalen voor speciale afvalzakken. Dat kost een hurend huishouden gemiddeld € 35 per jaar.
Cijfers kleine gemeenten en waterschappen later bekend
Bovenstaande cijfers gaan over de 39 grootste gemeenten. Hoe het beeld is in kleinere gemeenten blijkt later dit jaar. Nadat alle overheden hun tarieven hebben vastgesteld verschijnt de Atlas van Lokale Lasten. Die biedt een compleet overzicht van wat huurders en huiseigenaren aan hun gemeente moeten betalen én wat zij daarbovenop nog moeten afdragen aan het -regionaal werkende- waterschap.
Bron: Woonbond
Voorschotten blokaansluiting kunnen omlaag
De minimale subsidie die mensen met een blokaansluiting voor gas, warmte en elektriciteit zullen krijgen, zijn bekend. Vandaag stuurde minister Rob Jetten hierover een brief (externe link) aan de koepelorganisaties van verhuurders en VvE’s. De minister en zijn team hebben de subsidiebedragen gebaseerd op het gemiddelde verbruik van bewoners met blokaansluitingen. Verhuurders en VvE’s kunnen met deze bedragen alvast rekening houden bij het bepalen van de voorschotbedragen die zij bewoners in rekening brengen.
Voor zelfstandige huishoudens met blokverwarming (gas of warmte) komt de minimale verlaging van het voorschotbedrag neer op €88,60 per maand, en voor onzelfstandige huishoudens op €37,12. De regeling houdt dus ook rekening met onzelfstandige woningen, zoals studentenhuizen en woongroepen. Daar zijn de Woonbond en de Landelijke Studentenvakbond (LSVb) blij me: “Wij zien een dappere poging om ook deze bewoners te compenseren voor de hogere energieprijzen in 2023.” De Woonbond heeft zich vanaf het begin van de hoge gasprijzen ingezet voor goede compensatie bij blokverwarming.
Collectieve stroom
Voor collectieve elektriciteitsaansluitingen komt de verlaging van het voorschotbedrag uit op minimaal €76,29 per maand voor zelfstandige huishoudens. Hierin is de gemiste tegemoetkoming van 2 keer €190 van afgelopen november en december meegenomen. Voor onzelfstandige huishoudens met een gemeenschappelijke elektriciteitsaansluiting moet het bedrag nog worden vastgesteld. Het minimum is nu vastgesteld op €18,75, maar zal uiteindelijk hoger worden.
Extra bescherming nodig
In een brief aan de Tweede Kamer roepen de Woonbond en de LSVb op om bewoners met blokaansluiting nog een beetje meer tegemoet te komen. “Bewoners met een blokaansluiting hebben gemiddeld een lager inkomen. Juist deze groep heeft extra bescherming nodig,” zegt Bastiaan van Perlo, beleidsmedewerker energie bij de Woonbond. Daarom roepen de Woonbond en de LSVb de Kamerleden op om te zorgen dat zeker 70% van de bewoners met blokaansluitingen er niet financieel op achteruit gaan ten opzichte van het normale prijsplafond voor energie. Nu is dat ongeveer 56%.
Bron:Woonbond